제주특별자치도 제주시 한림읍 대림리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17366

종합 리스크 점수: 66점

AI 요약 평가

본 토지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 대림리에 위치한 자연녹지지역의 1,872㎡(566.3평) 규모 '전'입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가는 4억 6,500만 원으로 제시가 3억 9,600만 원 대비 참고할 만한 수준입니다. 자연녹지지역으로서 개발 제한이 존재하지만, 나대지 상태로 신축 가능성이 있으며 인근 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 제주 지역의 미분양 증가 및 거시 경제 환경의 불확실성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.
주변 인프라: 6점 — 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설이 있으나, 접근성이 다소 떨어지는 편입니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동(대림리)의 최근 36개월 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%가 적용되는 자연녹지지역입니다. 인근 개발 사업 고시가 다수 존재하여 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
지가 변동률: 5점 — 제주 지역 지가변동률이 최근 보합세를 보이며, 소폭 하락하는 추세입니다.
미분양 현황: 4점 — 제주 제주시 미분양 세대가 1,910세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 지속적으로 증가하고 있어 지역 공급 부담이 존재합니다.
거시 경제 환경: 4점 — 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.85x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.15% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '광대소각' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 인근 개발 사업 고시 및 용도변경 이력이 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
거래량: 3점 — 대림리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 14.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 3억 9,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 6,500만 원 대비 약 6,900만 원 낮은 수준입니다. 대림리 지역의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가 대비 낮은 제시가는 참고할 만한 수준으로 판단됩니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 추정가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로 조건은 비교 사례와 유사한 경우 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없었습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 반영되었습니다.

심층 분석

제주 지역의 지가지수는 보합세를 보이며, 최근 소폭 하락하는 추세입니다. 특히 제주시 미분양 주택이 1,910세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있어 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 대출금리 및 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 수익성을 저해할 수 있는 요인입니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 수준을 유지하고 있어 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 대상 법정동의 낮은 거래 활성도로 인해 투자 가치 및 수익성 검증이 어렵습니다.

토지 형상이 부정형이고 완경사 지형이므로, 건축 계획 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 건축이 제한될 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 현장 기반의 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다.

본 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 나대지 상태로 신축 가능성이 있습니다. 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하며, 특히 '제주화북2 공공주택지구 지정' 및 '오등봉공원2지구 지구단위계획 결정(변경)' 등은 장기적으로 주변 지역의 개발 압력을 높일 수 있습니다. '제주 이전기업 물류비 지원 확대' 등 지역 경제 활성화 정책도 긍정적인 요인입니다. 그러나 제주시 미분양 증가 및 지가변동률 보합세는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가변동률의 소폭 하락 추세와 낮은 거래 활성도를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 제주시 도시계획조례와 대조하여 확인해야 합니다.
광대소각 도로 접면의 실제 현황(포장 상태, 유효 폭, 건축 허가 가능 여부)을 지자체 건축과를 통해 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 개발행위허가 이력을 면밀히 검토해야 합니다.
가축사육제한구역에 포함되어 있으므로, 건축 계획 시 해당 규제에 대한 상세 확인이 필요합니다.

최종 판정

보류