매물 유형: 토지
분석 번호: 17360
종합 리스크 점수: 59점
대상 토지는 계획관리지역 내 '전'으로, 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 있어 장기적인 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵고, 영농여건불리농지 및 성장관리계획구역 등 일부 규제가 존재합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 보이나 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 투자 전 현장 확인 및 추가적인 규제 확인이 필수적입니다.
대상 매물의 제시가 1,800만 원은 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용한 추정 토지가 1,860만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 대지리의 최근 36개월 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 최저 1,343만 원 ~ 최고 1,343만 원 범위와 비교하면 제시가는 상단에 위치하는 것으로 보입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로, 추정가는 참고값으로 활용하시기 바랍니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 예산군 봉산면 효교리 4*번지 '전' 토지입니다. 2026년 5월에 1,460만 원에 거래되었으며, 면적은 806㎡입니다. 용도지역은 계획관리지역으로 대상지와 동일합니다. 대상지 면적(731㎡) 대비 사례 면적이 더 크므로, 소규모 할증을 적용하여 면적 보정 계수 1.006이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없었습니다. 보정 완료 후 환산 총액은 1,343만 원으로 산출되었습니다.
예산군 지역은 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다. 그러나 국가 거시 지표상 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 인근에 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성, 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 존재하나, 단기적인 시장 활성도는 낮은 편입니다. 미분양 주택은 감소 추세로 주택 시장의 공급 부담은 제한적입니다.
대상 토지는 부정형의 형상과 완경사 지형으로 개발 시 토목 공사 비용이 추가될 수 있습니다. 또한 '세로한면(불)' 도로접면은 건축 허가에 제약을 줄 수 있어 현장 확인 및 지자체 문의가 필수적입니다. 영농여건불리농지 및 성장관리계획구역 등 토지이용규제가 존재하여 개발 계획 수립 시 고려해야 할 사항이 많습니다.
대상 토지는 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성, 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 요인이 존재합니다. 특히 '예산군, 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성 추진' 등의 뉴스는 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 법정동 시장 활성도가 낮고, 금리 상승 및 건설공사비 증가 요인이 있어 단기적인 투자 수익 실현에는 시간이 소요될 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음
보류