경상남도 김해시 진례면 담안리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17350

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 토지는 김해시 진례면의 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가진 평지 사다리형 토지입니다. 주변에 다수의 산업단지 개발 호재와 광역 교통망 개선 노력이 있어 장기적인 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 담안리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 매매가 6억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 11억 6,710만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.51x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.91% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로한면' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 일반상업지역 내에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률이 1,300%로 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 실제 적용 용적률은 김해시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다. 주변에 다수의 산업단지 개발 및 변경 승인 고시가 있어 지역 개발 압력이 높고, 이는 장기적인 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 '김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인' 및 '김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인' 등은 산업단지 접근성 개선 및 지역 산업 발전에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 진례면 인구는 최근 1년간 감소 추세이며, 인근에 2,892세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성도 존재합니다. '동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달' 등 광역 교통망 개선 노력은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다.
거래량: 2점 — 담안리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.0% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 48.6%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (배출시설설치제한지역, 일반산업단지…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 11억 6,710만 원 대비 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 담안리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로, 추정가는 참고값으로 활용하고 현장 조사를 통한 추가적인 시장 검증이 필수적입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 각 비교사례의 특성 설명은 불가합니다. 공시지가 배율법에 따른 추정 토지가를 기준으로 분석을 진행했습니다.

심층 분석

대상 토지는 일반상업지역에 위치하여 상업시설 개발에 유리하며, 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가지고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 '김해GoldenRoot일반산업단지', '김해 대동첨단일반산업단지' 등 다수의 산업단지 개발 및 변경 승인 고시가 있어 지역 경제 활성화 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 '동남권 광역철도' 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 개선 노력은 장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 김해시 전체의 미분양 주택이 1,356세대로 높은 수준이며, 인근에 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높은 편이어서 개발 원가 부담이 존재합니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 경계 침범 여부, 인근 시설물과의 간섭 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역'에 포함되어 있어 특정 업종의 입주가 제한될 수 있으므로, 개발 목적에 부합하는지 확인이 필요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가지수 추이 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률도 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도가 둔화되고 있음을 시사합니다. 담안리 법정동 자체의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 장기적으로는 주변 산업단지 개발 및 광역 교통망 개선 등 호재가 잠재되어 있어 개발 계획에 따른 가치 상승 여지가 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

김해시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
중로한면 도로 접면의 실제 폭과 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 김해시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획상 포함된 '일반산업단지', '가축사육제한구역', '지구단위계획구역' 등 규제 사항이 개발 계획에 미치는 구체적인 영향을 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
인근에 예정된 '김해 구산 롯데캐슬 시그니처', '김해 삼계 푸르지오 센트럴파크' 등 신규 주택 공급 물량이 향후 토지 시장 및 상권에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
진례면의 인구 감소 추세와 주변 상권의 활성도를 현장 방문을 통해 면밀히 조사하여 실제 개발 수요를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류