경기도 군포시 송부로49번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1735

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

본 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 군포시 내 활발한 개발 호재와 낮은 미분양률로 인해 장기적인 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 인근 군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 7년차로 재건축 연한까지 23년 남았으나, 군포시 내 재개발 및 가로주택정비사업, 대야미역 하부 차로개선 등 다양한 개발 호재가 활발하게 진행 중이며, 특히 금정동 일대 재개발 및 금정역 개발 등 인근 지역의 정비사업이 활발하여 장기적인 가치 상승 기대감이 높습니다. 미분양 물량도 0세대로 수요가 견고합니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 준공 7년차로 비교적 신축 아파트에 해당하며, 사진상으로는 외벽 균열이나 누수, 타일 탈락, 녹 등의 특별한 노후화 징후는 확인되지 않습니다. 전반적으로 양호한 상태로 추정됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.5% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 7년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼이 산출되지 않았습니다. 따라서 제시된 매매가 6억 8,000만 원에 대한 직접적인 고평가/저평가 판단은 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 유사 면적대 아파트 실거래가 및 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 매물의 가격은 시장 상황에 부합하는 수준으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용했으나, 배율 산출 샘플 부족으로 구체적인 보정 계수 적용 및 환산 총액 산출이 불가했습니다.

심층 분석

본 매물은 준공 7년차의 신축급 아파트로, 군포시 내 활발한 재개발 및 금정역 개발 등 다양한 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 세대당 주차대수가 다소 부족한 점은 감점 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편으로 실거주 및 투자 수요를 꾸준히 유인할 것으로 예상됩니다.

준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다. 그러나 군포시 내 재개발 및 가로주택정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 장기적인 관점에서는 주변 정비사업의 성공 사례가 본 단지의 리모델링 또는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

군포시 아파트 시장은 매매가격지수, 전월세가격지수, 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 특히 군포시 내 다양한 개발 호재(금정동 재개발, 대야미역 차로개선 등)와 낮은 미분양률은 향후 시세 상승을 견인할 주요 요인입니다. 다만, 군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL 등 신규 공급 예정 물량이 존재하므로, 공급 물량 증가가 시장에 미칠 영향에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 중장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치 및 향(남동향)이 일조량과 조망에 미치는 영향을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
세대당 주차대수가 0.66대로 부족하므로, 실제 주차 공간 이용의 불편함이나 추가 비용 발생 여부를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
인근 군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL 등 신규 공급 예정 단지의 구체적인 분양 시기 및 가격을 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.
건물 준공 7년차이지만, 내부 마감재 상태, 수리 필요 여부 등 실내 컨디션을 직접 방문하여 점검해야 합니다.
최근 거래된 인근 유사 평형, 유사 층수의 매물과 비교하여 제시가의 적정성을 다시 한번 판단해야 합니다.

최종 판정

매수