매물 유형: 토지
분석 번호: 17349
종합 리스크 점수: 68점
본 매물은 부산 사상구 학장동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 49년 된 노후 단독주택이 있어 재건축 및 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 재개발/재건축 및 산업단지 재생 사업 등 개발 호재가 활발히 진행 중이나 사상~하단선 및 지하 대심도 고속도로 신설 계획으로 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 다만, 학장동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나으로 참고할 필요가 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 규제는 개발 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시가 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 11억 7,796만 원 대비 현저히 낮은 수준입니다. 학장동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가와 제시가의 큰 차이는 추가적인 현장 확인 및 매도 의사 확인이 필요함을 시사합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 보정 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 유사 토지의 실거래가 대비 공시지가 배율을 적용한 추정 토지가를 기준으로 판단합니다. 면적, 용도, 도로 조건 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 해당사항이 없어 보정되지 않았습니다. 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 반영되었습니다.
부산 사상구는 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 특히 학장동은 사상구 내 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. 인근에 사상재생사업지구, 덕포동 한일시멘트부지 지구단위계획, 주례 및 학장 재개발/재건축 사업 등 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 사상~하단선 철도 및 지하 대심도 고속도로 신설 계획으로 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 대출금리 상승, 건설공사비 지수 상승, 지역 미분양 증가 등 거시경제 하방 요인과 지역 공급 부담은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 제시가는 동일수급권 추정가 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 시장 활성도가 낮아 신중한 접근이 필요합니다.
대상 건물은 1977년 준공된 49년 된 노후 단독주택으로, 구조적 안정성 및 기능적 하자가 심각할 것으로 예상됩니다. 외벽 균열, 누수, 지붕 슬레이트 노후화 등 전반적인 유지보수 비용이 크게 발생할 수 있습니다. 재건축을 전제로 접근해야 하며, 철거 및 폐기물 처리 비용을 포함한 총 개발 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 저지라는 점 외에는 특이사항이 없으나, 지하 매설물 여부 등 추가 확인이 필요합니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력이 높고, 49년 된 노후 건물이 있어 재건축을 통한 신축 개발이 용이합니다. 인근 부산모라(복합,행복주택)1(통합공공임대) 94세대, 더샵 리오몬트 1,305세대 등 총 1,399세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다. 사상~하단선 철도(165m) 및 지하 대심도 고속도로 신설(979m) 등 교통 인프라 개선 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 이러한 교통 호재들은 아직 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 학장동 인구는 소폭 감소 추세이나, 사상구 전체 인구는 정체 상태로 세대당 인구는 유지되고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 보입니다. 전반적으로 개발 호재와 재건축 잠재력을 고려할 때 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다.
보류