매물 유형: 토지
분석 번호: 17343
종합 리스크 점수: 70점
대상 토지는 김해시 진영읍 진영리 내 거래량 6위 지역에 위치하여 환금성이 보통 수준입니다. 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 보통이나 정방형의 평지 토지로서 개발 활용도가 양호합니다. 다만, 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 최근 김해시의 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높지만, 대출금리 및 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 향후 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 인근에 2,892세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 8,914만 원 대비 약 3,214만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 최저 2억 3,363만 원 ~ 최고 2억 3,363만 원 범위와 비교하면 제시가는 스펙트럼 상단에 위치합니다. 다만, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례는 김해시 진영읍 진영리 1***번지 토지로, 2026년 3월에 1억 8,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 254.2㎡에 평당가 245만 원으로, 대상지(315.2㎡)보다 면적이 작습니다. 면적 보정 계수 0.9871이 적용되어 대상지가 사례보다 크므로 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도지역(제1종일반주거지역) 및 도로조건이 동일하여 해당 항목에 대한 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 6개월 전 거래임에도 지가변동률에 따른 큰 변동은 없었습니다. 이 사례를 대상지에 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 3,363만 원입니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 정방형 평지 형태로 개발 용이성이 높습니다. 인근에 노브랜드 김해진영점, 서재골공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 최근 김해시의 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 수준을 유지하고 있어 유동성 측면에서는 긍정적이나, 가계대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 개발 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 1,356세대로 다소 높은 편이며, 향후 2,892세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다. 토지의 경우, 지하 매설물 유무, 토양 오염 여부, 지반 안정성 등이 중요한 하자 요인이 될 수 있으므로 현장 답사 시 전문가의 도움을 받아 확인하는 것이 좋습니다. 도로 접면이 소로한면인 점은 개발 규모에 제한을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.
김해시 진영읍 진영리의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 이는 단기적인 시세 상승 동력이 약함을 시사합니다. 그러나 '동남권 광역철도 예타 조기 통과 공동건의문 전달' 등 광역 교통망 개선 및 '김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인', '김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인'과 같은 지역 내 산업단지 개발 호재가 장기적으로는 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어질 경우 미래 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 용적률 갭 분석 결과, 국토계획법 법정 상한 용적률 200% 대비 현재 미등록 상태이므로, 조례 확인 후 개발 시 추가적인 개발이익을 기대할 수 있습니다. (참고 연면적 = 대지면적 315.2㎡ × 국토계획법 법정 상한 용적률 200% = 630.4㎡)
보류