매물 유형: 토지
분석 번호: 17330
종합 리스크 점수: 61점
본 토지는 전주시 완산구 교동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 주변 개발 호재와 지가 상승 추세가 긍정적입니다. 다만, 주거환경개선지구 및 고도지구 등 일부 규제가 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 교동 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되므로, 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고 현장 확인을 통한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 9,231만 원 대비 낮은 수준입니다. 비교사례 #1의 보정 후 대입 총액 2억 4,799만 원과 비교해도 제시가가 낮은 편입니다. 다만, 교동 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮으므로, 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고, 현장 상황과 개발 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
선별된 비교사례 #1은 전주시 완산구 남노송동 1**번지 토지로, 2026년 8월에 1억 7,900만 원에 거래되었습니다. 대지면적 149㎡, 제2종일반주거지역의 지목 '대' 토지입니다. 대상지와의 거리는 795m로 비교적 근접하며, 시점은 1개월 전으로 적절합니다. 면적 보정 계수 0.969는 대상지가 사례보다 면적이 크므로 대규모 감가를 반영한 것이며, 용도 보정 계수 0.889는 대상지가 사례보다 하위 용도지역(제1종일반주거지역 vs 제2종일반주거지역)이므로 하향 보정된 결과입니다. 도로 보정 및 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정은 1.000으로 적용되었습니다.
전주시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세에 있으며 순수토지 거래 필지수도 증가하여 시장 활성도가 개선되고 있습니다. 특히 전주 금융생태계 확장 및 종합경기장 개발 등 지역 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.
대상 토지는 사다리형의 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 세로한면(불) 도로 접면은 건축 허가 과정에서 추가적인 검토와 비용을 요구할 수 있는 잠재적 하자 요인입니다. 주거환경개선지구, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다중 규제는 개발의 유연성을 저해할 수 있습니다.
전주시의 지가지수와 지역별 지가변동률은 보합 또는 소폭 상승하는 추세이며, 순수토지 거래 필지수도 증가하고 있어 전반적인 토지 시장은 긍정적인 흐름을 보입니다. 인근에 북전주 광신프로그레스, 서신 더샵 비발디 등 총 6,733세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장의 변화가 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 전주 금융생태계 확장 및 종합경기장 개발 등의 지역 호재는 장기적인 관점에서 대상 토지의 가치 상승에 기여할 잠재력이 있습니다.
보류