경기도 안성시 공도읍 마정리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17323

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

본 매물은 제1종전용주거지역에 위치한 토지로, 국토계획법상 용적률 법정 상한 100%를 고려할 때 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 공도 마정지구 도시개발구역 호재와 평택부발선 및 태안~안성 고속도로 건설 계획 등 광역 교통 인프라 개선이 기대되는 점은 긍정적입니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 가격 검증에 어려움이 있으며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 매수 전 실제 적용되는 조례상 용적률 및 건폐율, 그리고 개발행위허가 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 국토계획법상 용적률 법정 상한이 100%로 개발 여지가 있습니다.
시장 활성도: 5점 — 해당 법정동(마정리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건으로 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.00x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.99% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 6점 — 지하철역은 없으나, 평택부발선(계획 중)이 약 916m 거리에 위치하며 태안~안성 고속도로 건설 계획 등 광역 교통망 개선이 기대됩니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 6점 — 제1종전용주거지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 도시개발구역 호재 및 고속도로 건설 계획 등 교통 인프라 개선이 긍정적 요인입니다.
거래량: 3점 — 마정리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.7% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 28.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '제1종전용주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (공장설립승인지역, 하수처리구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시가 5억 3,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(1.56배)을 적용한 추정 토지가 5억 3,326만 원과 유사한 수준입니다. 다만, 해당 법정동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정을 유보하며, 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 안성시 공도읍 마정리 1**번지 토지입니다. 2026년 6월에 4억 1,040만 원에 거래되었으며, 면적은 1234㎡로 대상지(1174㎡)와 유사합니다. 용도지역 및 지목이 제1종전용주거지역, 대지로 대상지와 동일하여 용도 및 도로 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로 변동이 없었으며, 면적 보정 계수 1.003이 적용되어 보정 후 환산 총액은 4억 1,440만 원입니다. 유사도 점수는 89점으로 비교적 높은 편이나, 사례 수가 부족하여 신뢰도 B등급으로 평가됩니다.

심층 분석

안성시 공도읍 마정리 토지는 제1종전용주거지역으로 주거 개발에 적합하며, 정방형 평지 지형으로 개발 용이성이 높습니다. 인근 평택부발선(계획) 및 태안~안성 고속도로(계획) 등 교통 인프라 확충은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 환금성 측면에서는 주의가 필요합니다. 또한, 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준이므로, 향후 건축 시 원가 부담이 있을 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 주변 환경 오염 여부, 인접 필지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 '공장설립승인지역' 등 주변 환경 요인이 주거 환경에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 안성시의 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 용도지역별 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 하락세를 보이고 있습니다. 또한, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승 동력을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 공도 마정지구 도시개발구역과 같은 인근 개발 호재 및 광역 교통망 개선 계획은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

안성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 사선 제한, 일조권 등 건축 관련 규제를 반드시 확인하십시오.
세로각지(가) 도로접면의 실제 폭 및 포장 상태, 그리고 건축허가 가능 여부를 안성시청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
토지이용계획에 포함된 '공장설립승인지역', '하수처리구역', '토지거래계약에관한허가구역' 등의 규제가 실제 개발 계획에 미치는 영향을 전문가와 상의하여 파악하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크가 있는지 확인하십시오.
인근 공도 마정지구 도시개발구역의 구체적인 개발 계획 및 진행 상황을 확인하여 대상 토지에 미칠 영향을 분석하십시오.

최종 판정

보류