매물 유형: 토지
분석 번호: 17318
종합 리스크 점수: 71점
대상 토지는 김해시 진영읍 진영리에 위치한 제1종일반주거지역 대지로, 정방형의 평지이며 중로에 접해 개발 활용도가 보통입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 2억 6,342만 원으로 제시가 2억 2,000만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 산업단지 개발 호재가 있으나 약한 수혜로 판단되며, 향후 6개월간 토지 거래량 하락 추세와 보합세의 지가변동률을 고려할 때 시세 상승 가능성은 제한적입니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 6,342만 원 대비 약 4,342만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 매물이 위치한 진영읍 진영리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 2억 1,285만 원과 유사한 수준으로, 시장 활성도가 낮은 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 김해시 진영읍 진영리 1***에 위치한 제1종일반주거지역 대지입니다. 2026년 3월에 254.2㎡가 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 평당가는 252만 원입니다. 대상 토지(278.7㎡)에 면적 보정 계수 0.995를 적용하고 시점 보정 계수 1.000을 적용한 결과, 환산 총액은 2억 1,285만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 86점으로 비교적 높은 편이나, 사례 수가 부족하여 추가적인 검토가 필요합니다.
김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 시장 활성도가 둔화되고 있습니다. 지역 내 미분양 세대가 1,356세대로 여전히 존재하며, 향후 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 상승 압력이 존재합니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 개발 계획 시 해당 규제에 따른 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 상대보호구역은 학교 환경 위생 정화구역으로 건축물의 종류 및 용도에 제한이 있을 수 있습니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역으로 기본적인 개발 잠재력은 있으나, 다양한 규제와 낮은 법정동 시장 활성도가 리스크 요인입니다. 인근 김해GoldenRoot일반산업단지 및 김해 대동첨단일반산업단지 개발 계획 변경 승인 등 산업단지 관련 호재가 있으나, 대상지와의 거리를 고려할 때 약한 수혜로 판단됩니다. 김해시의 인구는 소폭 감소하며 정체 상태를 보이고 있어 급격한 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다. 향후 6개월 시세는 토지 거래량 하락 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 또는 약보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류