매물 유형: 토지
분석 번호: 17313
종합 리스크 점수: 63점
본 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 인근에 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 긍정적인 개발 호재가 존재합니다. 그러나 금호동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 개발 잠재력은 보통 수준이나 도로 접면 및 용도지역 규제로 인한 건축 가능 여부 등 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 3억 4,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 8,797만 원 대비 낮은 수준입니다. 또한, 단일 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 4억 8,630만 원과 비교해도 낮은 가격입니다. 그러나 금호동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 농·임야 지역의 특성상 거래가 드물 수 있으며, 호재, 형질변경 가능성, 도로 접근성 등을 우선적으로 확인해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 서구 상리동 5**번지 토지입니다. 2024년 7월에 2억 5,771만 원에 거래된 면적 767㎡의 자연녹지지역 '전' 토지입니다. 대상 매물과의 거리는 2,677m이며, 시점 보정 계수 1.004가 적용되었습니다. 면적 보정 계수 0.971이 적용되어 대상 토지 면적(1,252㎡)이 사례(767㎡)보다 커서 대규모 감가가 반영되었습니다. 보정 후 대상 매물에 대입 시 총액은 4억 8,630만 원으로 산출되었습니다.
대구 북구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 증가 추세에 있어 잠재적인 시장 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 공급 부담이 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 경계 침범 여부, 인접 토지와의 고저차 등을 확인해야 합니다. 지목이 '전'이므로 농지법 관련 규제 및 전용 허가 가능성도 검토해야 합니다.
대상 토지는 자연녹지지역에 위치하여 개발 제한이 있지만, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%를 참고할 때 개발 잠재력은 존재합니다. 인근에 달빛철도(대구광주선) 계획 및 서대구 역세권 개발, 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 약한 수혜 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 특히, 두산위브더제니스 센트럴시티, 복현청어람더영 등 인근에 1,376세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 주변 인프라 확충 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 금호동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 투자 회수에 리스크로 작용할 수 있습니다.
[object Object]
보류