매물 유형: 토지
분석 번호: 17293
종합 리스크 점수: 62점
평택시 팽성읍 안정리 토지는 자연녹지지역 내 창고용지로, 인근 지역의 활발한 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 입장을 취하며, 비행안전구역 등 일부 규제는 개발에 제약이 될 수 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증이 어렵다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(2.37배)을 적용한 추정 토지가 5억 8,377만 원 대비 낮은 수준입니다. 반면, 단일 비교사례 대입 시뮬레이션의 보정 후 대입가치 2억 4,965만 원과 비교하면 높은 편에 속합니다. 안정리 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로 가격 적정성 판단은 유보합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 팽성읍 근내리 2**에 위치한 647㎡ 규모의 '전' 지목 토지입니다. 2026년 4월 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 126만 원입니다. 대상 토지와의 유사도 점수는 78점이며, 면적 보정 계수 0.9993이 적용되어 대상 토지(655㎡)가 사례(647㎡)보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다. 이 사례를 대상 토지에 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 4,965만 원입니다. 용도지역 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 영향은 미미합니다.
평택시 전체 인구는 최근 12개월간 17,038명 증가하며 꾸준한 유입을 보이고 있습니다. 특히 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있고, 순수토지 거래 필지수가 상승하는 등 토지 시장의 활성화 조짐이 보입니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 있을 수 있으며, 평택시 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담은 존재합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 사진 정보가 없어 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부, 기울기 이상 여부 등 건물 상태를 확인할 수 없습니다. 토지 자체의 지형은 완경사로 큰 문제는 없으나, 부정형 토지 형상은 개발 시 효율성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.
평택시 팽성읍 안정리 토지는 자연녹지지역이라는 개발 제한이 있지만, 평택시 전반의 인구 증가와 활발한 산업단지 개발 호재가 미래 성장 동력으로 작용할 것입니다. 특히 '평택 서탄 일반산업단지계획 변경', '평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인', '평택첨단복합일반산업단지 조성사업' 등 다수의 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 주변 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전제5구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 지정은 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 6개월 시세 전망은 토지거래 필지수 증가 및 지역 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류