경기도 평택시 고덕면 당현리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17284

종합 리스크 점수: 38점

AI 요약 평가

대상 토지는 평택시 고덕면 당현리에 위치한 계획관리지역 토지로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 100%를 참고할 때 개발 잠재력은 보통입니다. 인근에 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 비행안전제5구역 등 중첩된 규제와 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮다는 점은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가 36억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 7,998만 원 대비 매우 높은 수준으로, 시장 검증이 어렵고 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발이익: 6점 — 나대지 상태로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 100%를 참고할 때 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 인근에 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 대규모 개발 사업이 진행 중으로 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 평택~부여~익산(서부내륙)고속도로 도로구역 변경 등 광역 교통망 확충 계획은 있으나, 대상지와의 직접적인 연계성은 추가 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 309.1%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
주변 공급 현황: 4점 — 인근에 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 총 25,473세대에 달하는 대규모 주택/아파트 분양 예정 물량이 존재하여 향후 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
시장 활성도: 5점 — 고덕면 당현리는 평택시 내 법정동 거래량 순위 4위로 환금성은 보통 수준이나, 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮다고 판단됩니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 4.08x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.62% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로한면' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있습니다. 인근에 산업단지 개발 호재가 다수 존재하나, 개별 필지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 당현리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 36억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 7,998만 원 대비 매우 높은 수준입니다. 고덕면 당현리의 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우며, 현재 제시가는 시장 상황과 추정 가치 간의 상당한 괴리가 있어 면밀한 검토와 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행할 수 없습니다. 따라서 공시지가 배율법을 단독 적용하여 추정 가격을 산출했습니다.

심층 분석

평택시의 지가지수는 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 높아 레버리지 및 매수 부담이 존재합니다. 건설공사비 지수 상승과 지역 미분양 물량 증가(3,076세대)는 원가 상승 및 공급 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 25,473세대에 달하는 대규모 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 장기적으로 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 대규모 개발 호재는 긍정적인 투자 가치를 제공할 수 있으나, 단기적인 시장 활성도와 가격 타당성 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.

대상 토지는 부정형으로 건축 설계 및 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어 개발 과정에서 예상치 못한 법적, 행정적 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 검증이 어렵다는 점이 리스크로 작용합니다.

평택시는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 고덕면 인근 지역은 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 개발 압력이 높은 지역입니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 평택당진항 항만배후단지 개발 및 서부내륙 고속도로 확충 등 교통 인프라 개선도 기대됩니다. 이러한 개발 호재들은 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 단기적으로는 높은 제시가와 낮은 시장 활성도, 그리고 대규모 주택 공급 예정 물량으로 인한 시장 변동성 가능성을 고려해야 합니다. 규제 완화 또는 개발 계획 변경 등의 추가적인 호재 발생 시 가치 상승폭이 커질 수 있습니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 평택시 도시계획조례상 건폐율 및 용적률을 반드시 확인하십시오.
비행안전제5구역, 가축사육제한구역 등 중첩된 규제가 건축 행위 및 개발에 미치는 구체적인 제약 사항을 평택시 관련 부서에 문의하여 확인하십시오.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 대상 여부 및 절차를 사전에 확인하십시오.
중로한면에 접하고 있으나, 실제 도로 폭, 포장 상태, 건축법상 도로 요건 충족 여부 등을 현장 방문 및 지자체 건축과를 통해 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크를 확인하십시오.

최종 판정

보류