경기도 평택시 안중읍 안중리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17270

종합 리스크 점수: 69점

AI 요약 평가

대상 토지는 평택시 안중읍 안중리에 위치한 제1종일반주거지역의 정방형 평지 토지로, 중로각지에 접해 개발 활용도가 높습니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 9억 5,101만 원으로, 제시가 7억 1,500만 원 대비 가격 적정성 판정 유보가 필요합니다. 안중리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 평택시 전반의 인구 증가 및 다양한 개발 호재는 긍정적이나 대규모 공급 예정 물량과 높은 대출금리 및 건설공사비는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.75x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.51% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로각지' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 대한 일정 수준의 제약이 있음을 의미하나, 동시에 계획적인 개발을 통해 가치 상승 가능성도 내포합니다. 주변에 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 주택 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
거래량: 2점 — 안중리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 24.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 3점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 7억 1,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9억 5,101만 원 대비 약 2억 3,601만 원 낮은 수준입니다. 그러나 안중리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 시장 검증이 어렵습니다. 단순히 추정가 대비 낮다고 하여 저평가라고 단정하기는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 대상 토지의 추정가는 동일수급권 실거래 median 배율 1.42배를 적용하여 9억 5,101만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하며 꾸준한 성장세를 보이고 있습니다. 이는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있으며, 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 요인입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 및 매수 부담이 존재합니다. 또한, 평택시의 미분양 주택이 10년 중앙값 대비 높아 지역 공급 부담이 있는 상황입니다. 안중읍 안중리 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 투자 가치 검증에 어려움이 있습니다.

대상 토지는 정방형의 평지이며 중로각지에 접해 있어 물리적인 하자 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제 리스크가 존재합니다. 지하 매설물 유무 및 상태, 지반 안정성 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스, 평택항 개발 등 대규모 산업 및 물류 인프라 확충으로 지속적인 발전이 기대되는 지역입니다. 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 특히 안중역세권 개발행위허가 제한지역 해제 고시(2026-07-30)는 대상 토지가 위치한 안중읍에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 평택시 전체의 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 그러나 안중리 법정동의 거래 공백으로 인한 불확실성이 존재합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용 가능한 건폐율과 용적률을 반드시 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역 지정에 따른 거래 절차 및 제한 사항을 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
지구단위계획구역 내에서의 건축 행위 제한 및 허용 용도 등을 평택시청에 문의하여 상세히 확인해야 합니다.
현재 토지에 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
인근 개발 호재(평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미칠 구체적인 영향을 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
주변 신규 주택 공급 예정 물량(지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등)이 대상 토지의 개발 및 가치에 미칠 경쟁 및 시세 파급 효과를 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류