매물 유형: 아파트
분석 번호: 1727
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 시흥배곧신도시이지더원1차더퍼스트 단지 내 초품아·유품아 입지로 우수한 학군과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세/월세가격지수 및 매매수급동향은 상승세를 보여 시장의 잠재적 수요는 존재합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 4억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,312만 원에서 4억 545만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 평형의 최고가 거래와 유사한 수준으로, 매물의 입지적 강점(초품아, 유품아, 광폭 거실 등)이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건 중 11건이 유사도 100점으로 동일 단지 내 거래이며, 층구간 감점이 있는 4건도 동일 단지 내 거래입니다. 시점 보정 계수는 0.998~1.000으로 최근 거래 시점의 시장 상황이 잘 반영되었습니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상지와 층수, 면적, 시점이 매우 유사하여 신뢰도가 높습니다. #12, #13, #14, #15 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 인접한 층으로 판단되어 비교 가치는 여전히 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 7,312만 원에서 4억 545만 원 사이에 분포하며, 이는 본 매물의 가격 타당성 분석에 중요한 근거가 됩니다.
본 매물은 '초품아·유품아' 입지로 우수한 학군과 단지 내 상가 등 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자에게 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로서 관리비 효율성 및 커뮤니티 활성화 측면에서도 강점을 가집니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 향후 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있습니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 계획이 없어, 재건축/리모델링을 통한 가치 상승보다는 현 상태에서의 주거 가치에 집중해야 합니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수와 매매수급동향이 상승세를 보여 단기적으로는 안정적인 시장 흐름을 보일 것으로 전망됩니다. 배곧동은 지역 내 거래 활성도가 높아 유동성이 확보되어 있습니다. 그러나 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 물량 증가에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 본 매물의 입지적 강점은 꾸준한 수요를 유지할 것이나, 신규 공급에 따른 경쟁 심화는 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다.
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