경기도 화성시 봉담읍 유리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17267

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

대상 토지는 자연녹지지역 내 '대' 지목의 사다리형 평지 토지로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%가 적용됩니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 2억 3,275만 원과 사용자 제시가 2억 3,000만 원이 이나 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 주변에 다수의 개발 호재와 공급 예정 물량이 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 존재하나, 단기적인 시장 검증은 어려울 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.99x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2022→2025 연평균 -0.48% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 행위에 제약이 있으나, 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 압력이 존재합니다.
거래량: 2점 — 해당 법정동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.6% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 1.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시가 2억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 3,275만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 토지가를 기준으로 판단합니다.

심층 분석

대상 토지는 자연녹지지역으로 개발에 제약이 있으나, 화성시의 전반적인 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 특히 화성국제테마파크 조성, 에코팜테마파크 개장 등 주변에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치는 존재합니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 개발 시 원가 부담이 있을 수 있습니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다. 현장 방문을 통해 외벽 균열, 누수, 지반 침하 등 육안으로 확인 가능한 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

화성시의 주택매매시장 소비심리지수는 평균 부근에 위치하며, 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 수준입니다. 인근에는 동탄 그웬 160, 동탄 파라곤 3차 등 총 5,338세대의 대규모 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 화성국제테마파크, 에코팜테마파크 등 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 단기적으로는 공급 물량과 높은 금리 및 건설공사비가 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.

현장 체크리스트

세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 해당 도로를 통한 건축 허가 가능 여부를 화성시청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도관, 가스관 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
현재 토지에 대한 개발행위허가 이력이 있는지, 있다면 어떤 내용인지 지자체를 통해 확인하여 개발 가능성을 파악해야 합니다.
자연녹지지역 내 건축 가능한 용도 및 건폐율, 용적률 등 화성시 도시계획조례를 상세히 검토하여 실제 건축 가능 규모를 확인해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 내용 중 대상 토지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항이 있는지 추가적으로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류