경기도 안성시 양성면 필산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17266

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역에 위치한 대지로, 나대지 상태여서 신축 등 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 안성테크노밸리 일반산업단지 조성 등 개발 호재가 있으나, 직접적인 수혜는 약한 편입니다. 특히, 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다. 투자 전 현장 확인과 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 계획관리지역의 용도지역 특성상 개발 여지가 있습니다. 다만, 용도변경 사례가 드물어 지역 전반의 상업화 전망은 제한적입니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 법정동(필산리)은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 인근 법정동의 거래량은 있으나, 대상지의 직접적인 시장 지표는 부족합니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 소로한면에 접해있어 차량 접근은 가능하나, 광역 교통망과의 연계성은 보통 수준입니다.
주변 인프라: 5점 — 공원 2건, 쇼핑 시설 2건 등 기본적인 편의시설이 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 인구는 소폭 감소 추세로, 생활 인프라 확충에 대한 기대는 제한적입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.81x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.91% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역 등 일부 규제가 존재합니다. 인근에 산업단지 및 도로 개설 등 개발 호재가 있으나, 직접적인 수혜는 약한 편입니다.
거래량: 2점 — 필산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 18.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 3건 (토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시 매매가 16억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 19억 7,086만 원 대비 약 3억 7,086만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가가 시장 가격에 비해 저평가되었다고 단정하기는 어렵습니다. 참고 추정가와 실제 거래 가능성 사이의 괴리를 충분히 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통한 추정가와 동일수급권 실거래 배율을 통한 추정가를 참고하여 가격 적정성을 판단해야 합니다.

심층 분석

안성시의 지가지수는 하락 및 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 공급 리스크는 제한적입니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 법정동 내 거래 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 어려움이 있습니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 및 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 도로 접면이 소로한면이라는 점도 대규모 개발 시에는 단점으로 작용할 수 있습니다.

안성시의 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 안성테크노밸리 일반산업단지 조성, 태안~안성 고속도로 본격화, JTX 조기 추진 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 특히 안성당왕(B-1) 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음(민간임대)2BL 등 총 2,918세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 지역 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 법정동 내 거래 활성도가 낮아 미래 성장 전망은 보수적으로 접근해야 합니다. 개발 호재의 직접적인 수혜 여부와 규제 완화 가능성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률, 기타 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.
소로한면 도로의 실제 폭과 포장 상태, 건축허가 가능 여부를 안성시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.
가축사육제한구역 내 건축 행위 시 제한되는 축종 및 규모, 허가 가능 여부를 관련 부서에 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(안성테크노밸리 등)의 진행 상황과 대상 토지에 미칠 구체적인 영향에 대한 추가 조사가 필요합니다.

최종 판정

보류