매물 유형: 토지
분석 번호: 17264
종합 리스크 점수: 72점
대상 토지는 평택시 죽백동에 위치한 제1종일반주거지역 대지로, 정방형의 평지이며 소로한면에 접해 있어 주거용 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 죽백동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 평택시 전체적으로는 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 있으나, 미분양 주택 증가 및 대출금리 상승은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 인근에 25,473세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시가 3억 1,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 6,283만 원 대비 약 13.1% 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 5,107만 원 ~ 최고 2억 8,949만 원)과 비교하면 제시가는 스펙트럼 상단보다 높은 수준에 위치합니다. 그러나 대상지가 속한 죽백동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 따라서 제시된 가격이 시장에서 합리적인 수준인지 검증하기 어렵습니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 대상지와 동일한 평택시 죽백동에 위치하며 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지입니다. #1 사례는 2026년 4월에 거래된 250.9㎡ 토지로 3억 3,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지에 대입 시 2억 8,949만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 7월에 거래된 241.8㎡ 토지로 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지에 대입 시 2억 5,107만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상지와 유사한 입지 및 조건을 가지고 있으나, 시장 활성도가 낮아 가격 판단에 주의가 필요합니다. 면적 보정 계수 1.001이 적용되어 대상지가 사례 평균보다 면적이 작아 소규모 할증이 반영되었습니다.
평택시 전체 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지 또는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 이는 장기적으로 주거용 토지의 수요를 뒷받침하는 긍정적인 요인입니다. 그러나 평택시 미분양 주택은 3,076세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 대출금리 및 건설공사비 지수 또한 10년 중앙값 대비 높아 개발 비용 부담 및 주택 시장의 공급 부담이 존재합니다. 특히 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 인근에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 금리 인상 기조와 맞물려 투자 심리에 복합적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 사진 분석이 불가하며, 토지 자체의 물리적 하자에 대한 정보가 없습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 인접 토지와의 경계 문제, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 반도체 산업 관련 대규모 개발 호재가 지속되고 있으며, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 산업단지 개발 및 평택당진항 항만배후단지 조성사업 등 물류 인프라 확충이 활발히 진행 중입니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 평택시의 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미쳐 토지 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 평택~부여~익산(서부내륙)고속도로 개설은 광역 교통 접근성을 개선하여 대상지 인근 지역의 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 죽백동 자체의 토지 거래 활성도가 낮고, 인근 대규모 아파트 공급 예정으로 인한 주택 시장의 경쟁 심화는 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 평택부발선 철도 계획(1.5km 이내)은 장기적인 교통 호재로 작용할 수 있으나, 아직 계획 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 종합적으로 볼 때, 평택시의 거시적인 개발 호재는 긍정적이나, 대상지 개별의 직접적인 개발 압력은 보통 수준이며, 시장 활성도가 낮아 신중한 접근이 필요합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 평택시 전체 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 대상지가 속한 죽백동의 거래 활성도가 낮아 급격한 시세 변동보다는 안정적인 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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