경기도 안성시 양성면 구장리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17256

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 토지는 경기도 안성시 양성면 구장리에 위치한 자연녹지지역 '전'으로, 나대지 상태이며 도로 접면을 확보하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 안성테크노밸리 일반산업단지 및 양성 동항지구 도시개발 등 약한 수혜 호재가 존재하여 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 대출금리 상승 및 건설공사비 증가 등 거시 경제 환경의 하방 압력은 고려해야 할 리스크입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 도로 접면이 확보되어 있어 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 자연녹지지역의 용도 제한을 고려해야 합니다.
• 시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 구장리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다. 인근 지역의 거래 동향을 참고해야 합니다.
• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.90x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.53% — 추세 가산 중립.
• 교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 도로 접면은 확보되어 있으나, 광역 교통망과의 연계성은 추가 확인이 필요합니다.
• 주변 인프라: 6점 — 인근에 공원, 편의점, 초등학교 등 기본적인 생활 편의시설이 있으나, 상업시설이나 대형 쇼핑시설은 부족하여 인프라가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
• 지가 변동 추이: 6점 — 최근 10년간 공시지가가 꾸준히 상승하는 추세이며, 특히 2021년에는 12.4%의 높은 상승률을 보였습니다. 최근에는 보합세를 유지하고 있습니다.
• 거시 경제 환경: 5점 — 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담이 있으나, 통화량(M2)이 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 안성시 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편입니다.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 행위에 제약이 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 및 자연취락지구 지정으로 특정 개발 가능성이 존재합니다. 인근에 산업단지 및 도시개발 사업이 계획되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.
• 거래량: 3점 — 구장리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 9.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 5건 (토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율(3.00배)을 적용한 추정 토지가 4억 6,539만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 보입니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로, 이 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가를 기준으로 판단해야 합니다.

심층 분석

대상 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 인근에 안성테크노밸리 일반산업단지 및 양성 동항지구 도시개발 등 개발 호재가 존재합니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역의 인구 유입과 경제 활성화에 기여하여 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 증가로 이어져 투자 수익성에 부담을 줄 수 있습니다. 안성시의 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로, 주택 시장의 공급 부담은 상대적으로 적은 상황입니다.

대상 토지는 부정형의 평지로 도로에 접하고 있어 물리적인 하자는 적을 것으로 보입니다. 그러나 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 행위에 제약이 따르며, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도로의 활용이 제한될 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차를 거쳐야 하는 점이 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 토지가 위치한 안성시 양성면 구장리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮습니다. 그러나 안성시 전체의 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있으며, 지역별 지가변동률도 보합세를 유지하고 있습니다. '태안~안성 고속도로 본격화' 및 '안성시, JTX 조기 추진 촉구' 등 광역 교통망 확충 관련 뉴스는 장기적인 관점에서 지역의 접근성을 개선하고 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 인근에 예정된 2,918세대의 신규 아파트 공급은 향후 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 개발 호재와 교통망 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

[object Object]

현장 체크리스트

• 세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 해당 도로를 통한 건축허가 가능 여부를 안성시청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
• 토지이용계획확인서에 명시된 토지거래계약에관한허가구역 및 자연취락지구 내 개발 행위 제한 및 허가 절차를 면밀히 검토해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인하고, 있다면 해제 가능성을 검토해야 합니다.
• 인근 개발 사업(안성테크노밸리, 양성 동항지구 등)의 진행 상황과 대상 토지에 미칠 구체적인 영향에 대해 추가적인 정보를 수집해야 합니다.
• 안성시 도시계획조례를 확인하여 대상 필지에 실제로 적용되는 건폐율 및 용적률을 정확히 파악해야 합니다.

최종 판정

보류