경기도 평택시 비전동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17246

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 다양한 규제와 함께 평택부발선 계획 등 잠재적 개발 호재를 보유하고 있습니다. 다만, 비전동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 대비 제시가는 참고 추정 대비 낮으나, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.69x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.83% — 추세 가산 중립.
개발 잠재력: 7점 — 대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높습니다. 제1종일반주거지역으로 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%가 적용되나, 실제 적용 용적률은 평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다. 인근 지역에 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 호재가 다수 존재하여 개발 잠재력이 보통 이상으로 평가됩니다.
교통 접근성: 6점 — 주변에 지하철역은 없으나, 평택부발선 평택역이 약 1.2km 거리에 계획 및 추진 중입니다. 이는 향후 교통 접근성 개선에 기여할 수 있으나, 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 현재는 소로한면에 접해 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다.
상권 활성화: 5점 — 인근에 물빛수변공원3, 세븐일레븐 평택효성점, 효성잼잼어린이집 등 근린생활시설이 존재하나, 대규모 상권으로 보기는 어렵습니다. 비전동의 토지 거래 활성도가 낮아 상권 활성도에 대한 직접적인 판단은 제한적입니다.
주변 공급 리스크: 4점 — 평택시 전체적으로 현재 미분양 3,076세대가 존재하며, 인근에 25,473세대의 대규모 아파트 분양 예정 물량이 있습니다. 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 다수의 사업지에서 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 공급 부담이 토지 시장에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
인구 변화: 6점 — 평택시 전체 인구는 최근 12개월간 17,038명 증가하며 꾸준한 유입을 보이고 있습니다. 비전1동, 비전2동 인구는 소폭 정체 상태이나, 세대당 인구 감소는 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있어 장기적인 관점에서 긍정적입니다.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 6점 — 대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 규제에 포함되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제약을 줄 수 있으나, 지구단위계획 구역 내 재정비 및 인근 산업단지 개발 호재가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 평택 브레인시티, 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 사업이 인근에서 진행 중이므로 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.
거래량: 3점 — 비전동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.0% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 4.3%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 21곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 3억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 4,923만 원 대비 약 1억 3,923만 원 낮은 수준입니다. 또한, 선별된 비교사례 1건을 통한 보정 후 대입 총액 2억 9,796만 원과 비교 시 소폭 높은 수준입니다. 그러나 비전동은 최근 36개월간 토지(동일 유형) 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로, 제시된 가격이 시장에서 충분히 검증되었다고 단정하기는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 평택시 비전동 1***번지 토지로, 대상지로부터 614m 거리에 위치하며 2026년 7월에 2억 7,600만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 413만 원입니다. 대상지와 용도지역(제1종일반주거지역) 및 지목(대)이 동일하여 유사도 점수가 94점으로 높습니다. 면적 보정 계수 0.997이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 2억 9,796만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

평택시는 최근 인구 유입이 활발하고, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담이 존재하며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 있습니다. 특히 평택시의 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 큰 상황입니다. 인근에 25,473세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화가 토지 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지가 위치한 비전동은 토지 거래 활성도가 낮아 투자 가치 검증이 어렵습니다.

대상 토지는 지목이 '대'이며 평지라는 점에서 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 소로한면에 접해 있어 대규모 개발 시 도로 확장 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등 다수의 규제가 복합적으로 적용되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 이는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 지하 매설물 유무 및 정확한 경계 확인이 필요합니다.

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성 및 확장으로 인한 인구 유입과 경제 활성화 기대감이 높은 지역입니다. 대상 토지 인근에는 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 평택부발선 평택역 건설 계획도 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 이러한 개발 호재는 대상 토지의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 높은 미분양 세대수와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 또한, 비전동의 낮은 토지 거래 활성도는 시장 검증을 어렵게 합니다. 향후 6개월 시세 전망은 평택시 전체 토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

소로한면에 접한 도로의 실제 폭과 포장 상태, 건축법상 접도 요건 충족 여부를 평택시 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 규제 사항에 대한 개발 행위 가능 여부 및 제한 사항을 평택시 관련 부서에 상세히 확인해야 합니다.
평택시 도시계획조례를 통해 제1종일반주거지역에 적용되는 실제 건폐율 및 용적률을 확인하여 건축 가능 규모를 정확히 파악해야 합니다.
지하 매설물(상하수도관, 가스관, 통신선 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분, 근저당 등 권리 관계에 대한 추가적인 제한 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
인근에 예정된 평택부발선 평택역의 구체적인 추진 단계, 개통 시점, 역세권 개발 계획 등을 관련 기관에 문의하여 장기적인 가치 상승 가능성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류