경기도 안성시 대덕면 신령리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17237

종합 리스크 점수: 49점

AI 요약 평가

본 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 가능성이 있으나 용도지역의 개발 제한이 존재합니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 제시가가 높은 편이며, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정이 유보됩니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있으나 대상지 직접 수혜 여부 및 진행 단계를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으나, 자연녹지지역의 용도 제한으로 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 용도변경 사례는 드문 편입니다.
가격 타당성: 5점 — 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 제시가가 높은 편입니다. 해당 법정동의 거래 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 평택부발선은 계획·추진 중인 노선으로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.
주변 환경: 6점 — 공원, 쇼핑 시설이 인근에 있으나, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 인구는 정체 상태입니다.
시장 활성도: 3점 — 신령리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮아 가격 판정이 어렵습니다.
가격 적정성: 6점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.53x로, 보통 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.68% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 관점에서는 개발 압력이 존재할 수 있습니다. 단, 대상지 직접 수혜 여부는 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 신령리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.7% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 52.4%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (도시지역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8,530만 원 대비 약 4,470만 원 높은 수준입니다. 신령리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 매우 낮으며, 가격 판정이 유보됩니다. 제시가는 추정가 대비 높은 편이나, 시장 검증이 어려운 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 토지가를 기준으로 분석이 진행되었습니다.

심층 분석

안성시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 그러나 대상 법정동인 신령리의 시장 활성도가 매우 낮아 투자 가치 검증이 어렵습니다. 국가 거시 지표상 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 인근에 2,918세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 안성시 내 고속도로 및 철도망 확충 계획 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 실현 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다. 다만, 나대지 상태이므로 건물 노후도와 관련된 하자는 없습니다. 토지 자체의 경계 분쟁, 지하 매설물, 토양 오염 등은 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 평지 및 도로 접면 조건을 갖추고 있어 소규모 건축에는 용이합니다. 안성시 전반의 지가 변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 및 고속도로, 철도망 확충 계획 등은 장기적인 개발 압력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 신령리 법정동의 시장 활성도가 낮고, 제시가가 추정가 대비 높은 점은 투자 시 주의해야 할 부분입니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 개발 호재의 구체화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

안성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 대상 필지에 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 확인하십시오.
세로한면(가) 도로 접면의 실제 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 안성시청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 개발행위허가 이력을 면밀히 확인하십시오.
주변 개발 사업 고시(특히 도로 개설 폐지 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 진행 단계를 관련 부서에 문의하여 확인하십시오.
평택부발선 등 계획·추진 중인 교통 인프라의 구체적인 진행 상황 및 개통 시점의 불확실성을 고려하여 투자 계획을 수립하십시오.

최종 판정

보류