경기도 평택시 안중읍 안중리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17229

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 토지는 평택시 안중읍 안중리에 위치한 자연녹지지역 '전'으로, 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 2억 1,268만 원 대비 제시가 1억 9,500만 원은 참고할 만한 수준입니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 인근에서 진행 중이나 안중역세권 개발행위허가 제한지역 해제 고시 등 긍정적인 개발 소식이 있습니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 인근 대규모 아파트 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.92x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.59% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 방향에 대한 지자체의 관리 의지가 엿보입니다. 주변에 다수의 산업단지 및 택지개발 사업이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 개발 압력이 높아질 가능성이 있습니다.
거래량: 3점 — 안중리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 46.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 11곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 3건 (토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 9,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,268만 원 대비 낮은 수준입니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 참고 추정가 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 3억 7,535만 원과 비교 시에도 제시가는 상당히 낮은 수준으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 평택시 안중읍 안중리 2**번지 '전'으로, 2026년 2월에 361㎡가 2억 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 183만 원입니다. 대상지와의 면적 차이(대상 677㎡ / 사례 361㎡)로 인해 면적 보정 계수 0.962가 적용되었으며, 용도지역, 도로 조건, 역세권 여부는 동일하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 거래 시점 변동이 미미합니다.

심층 분석

평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나고 있어 실거주 수요 유입이 지속되고 있습니다. 가계대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재하지만, 통화량(M2)이 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 평택시의 미분양 현황은 10년 중앙 대비 높은 수준이나, 최근 감소 추세에 있어 공급 부담이 점차 완화될 가능성이 있습니다. 인근에 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 25,473세대에 달하는 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주변 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다. 다만, 지목이 '전'이므로 농지법 관련 규제 확인이 필요하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있어 거래 절차에 대한 이해가 중요합니다.

대상 토지가 위치한 평택시는 '통복천 지방하천 정비사업', '평택 서탄 일반산업단지계획 변경', '평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인', '안중역세권 개발행위허가 제한지역 해제' 등 다양한 개발 호재가 진행 중입니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 안중역세권 개발행위허가 제한지역 해제는 대상 토지가 위치한 안중읍에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 호재입니다. 다만, 자연녹지지역으로서의 개발 제한과 대규모 주택 공급 예정 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 도로 접면 현황 및 건축 허가 가능 여부를 평택시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 발급받아 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 기타 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인하고, 필요 시 전문가와 상담해야 합니다.
주변 개발 사업 진행 상황을 현장 방문하여 확인하고, 소음, 진동, 교통 등 예상되는 영향에 대해 파악해야 합니다.
인근 토지 소유주와의 경계 분쟁 가능성을 확인하고, 필요 시 측량을 진행해야 합니다.

최종 판정

보류