경기도 평택시 고덕면 당현리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17228

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 비행안전제5구역 등 일부 규제가 존재하나 인근 산업단지 개발 호재가 다수 있어 장기적인 개발 잠재력이 있습니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세이나 고덕면 당현리의 토지 시장 활성도는 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 대규모 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 계획관리지역의 법정 상한 용적률은 100%입니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 도로 접면은 세로한면(가)으로 차량 접근은 가능하나, 고속도로 등 광역 교통망과의 연계성은 추가 확인이 필요합니다.
시장 활성도: 5점 — 고덕면 당현리는 시군구 내 토지 거래량 4위로 환금성이 보통 수준입니다. 다만, 최근 36개월 동일 유형(토지) 거래가 1건으로 시장 활성도가 높지 않아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.89x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.51% — 추세 가산 중립.
인구 및 세대 동향: 6점 — 평택시 전체 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 세대수도 증가 추세입니다. 고덕면 인구는 소폭 감소했으나, 평택시 전체의 인구 유입은 긍정적인 요인입니다.
주변 공급 현황: 4점 — 인근에 총 25,473세대의 대규모 아파트 분양 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 토지 개발 압력에도 영향을 미칠 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통이며, 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 존재하나, 인근 산업단지 개발 호재가 다수 있어 규제 완화 또는 개발 압력 증가 가능성이 있습니다.
거래량: 3점 — 당현리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 11.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 3건 (비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 11억 원은 동일수급권 실거래 median 배율(1.23배)을 적용한 추정 토지가 12억 4,261만 원 대비 약 1억 4,261만 원 낮은 수준입니다. 다만, 고덕면 당현리의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 개별 비교사례가 부족하여 각 비교사례의 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 583건의 실거래 데이터를 기반으로 산출된 median 배율 1.23배를 적용하여 대상 토지의 가치를 추정했습니다.

심층 분석

대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 평택시 고덕면 당현리 일대는 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재가 존재합니다. 이러한 개발 사업들은 지역 경제 활성화 및 인구 유입을 촉진하여 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충은 지역의 산업 경쟁력을 강화할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 높은 대출금리와 건설공사비 지수는 투자 비용 증가 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지 형상이 사다리형이며, 도로 접면이 세로한면(가)인 점은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다. 또한 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 개발 행위에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 두 필지의 지목이 '전'과 '대'로 혼재되어 있어 합필 및 용도 변경 시 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 직접적인 분석은 어렵습니다.

평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 토지거래 필지수 동향도 상승 추세를 보이고 있습니다. 이는 전반적인 지역 시장의 활성도를 나타내는 긍정적인 신호입니다. 특히 평택 서탄, 브레인시티 등 대규모 산업단지 개발과 평택당진항 배후단지 조성, 서부내륙고속도로 개설 등 다양한 개발 호재는 대상 토지의 미래 가치 상승 잠재력을 높입니다. 그러나 인근 25,473세대의 대규모 주택 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 높은 미분양 현황과 대출금리 상승은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재의 진행 상황과 규제 완화 여부가 중요할 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 폭과 포장 상태, 그리고 건축허가 가능 여부를 평택시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 사항이 실제 개발 행위에 미치는 구체적인 제약 사항을 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
인근에 예정된 25,473세대의 대규모 아파트 공급 물량이 대상 토지의 장기적인 개발 가치 및 시세에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.
두 필지의 합필 가능성 및 합필 시 발생할 수 있는 법적, 행정적 절차와 비용을 평택시청 토지정보과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 공사 난이도 증가 요인을 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크가 없는지 확인해야 합니다.

최종 판정

보류