매물 유형: 토지
분석 번호: 17222
종합 리스크 점수: 73점
대상 토지는 평택시 고덕동에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합한 용도입니다. 평택시의 꾸준한 인구 증가와 활발한 개발 호재는 긍정적인 요소이나 고덕동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 입장이 필요합니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 거래 시 주의가 요구되며, 인근 대규모 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7억 8,122만 원과 비교할 때, 제시가 6억 8,000만 원은 추정가 대비 약 1억 원 이상 낮은 수준에 위치합니다. 그러나 고덕동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가 대비 낮은 수준으로 보이나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 #1은 평택시 서정동 5**번지에 위치하며, 2026년 4월에 41,472만 원에 거래된 288㎡의 대지입니다. 대상지와 동일하게 제1종일반주거지역에 속합니다. 대상지와의 거리는 2,606m로 다소 떨어져 있으며, 시점은 5개월 전입니다. 면적 보정 계수 1.0083이 적용되어 대상지 면적(251㎡)에 맞게 환산된 총액은 4억 3,485만 원입니다. 유사도 점수 83점은 Tier2 공시지가 비율 및 시점 보정에서 감점이 발생했음을 나타냅니다.
평택시는 꾸준한 인구 증가와 함께 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 개발 호재가 지속되고 있어 장기적인 경제 성장 잠재력이 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면은 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수 상승은 향후 개발 원가 상승으로 이어질 수 있습니다. 평택시의 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 내 공급 부담이 존재하며, 이는 향후 토지 개발 및 분양 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 사진 분석이 불가하며, 토지 자체의 지형은 평지로 양호하나, 지하 매설물 여부나 토양 오염 가능성 등은 현장 확인이 필수적입니다.
평택시 고덕동은 GTX-C 연장 남부노선(699m, 도보 약 9분)이라는 교통 호재가 계획·추진 중이며, 이는 향후 접근성 개선에 크게 기여할 수 있습니다. 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택 서탄 일반산업단지 등 인근의 대규모 산업단지 개발 및 확장 계획은 지역 경제 활성화와 인구 유입을 촉진하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 통복천 지방하천 정비사업은 주거 환경 개선에 기여할 것입니다. 다만, 인근에 25,473세대에 달하는 대규모 아파트 공급 예정 물량(지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴, 고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼 등)이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적이나, 대규모 공급 물량과 토지 시장의 낮은 활성도는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
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