경기도 평택시 지산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17219

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

평택시 지산동 자연녹지지역 토지는 자연녹지지역 및 비행안전제6구역(전술) 등의 복합적인 규제로 인해 개발 활용에 제약이 있습니다. 지산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 다만, 평택시 전반적으로는 다양한 산업단지 및 인프라 개발 호재가 활발하게 진행 중이나 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 참고할 수 있으나, 시장 활성도가 낮아 추가적인 검증이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.99x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.47% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 자연녹지지역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 개발 행위에 제약이 존재합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 자연취락지구에 포함되어 있어 복합적인 규제를 받습니다. 다만, 평택시 내 다양한 개발 사업 고시가 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 개발 압력이 존재할 수 있습니다. 현재 인근 지역의 인허가 현황을 보면 제1종 근린생활시설, 교육연구시설, 단독주택 등 다양한 용도의 건축 허가가 이루어지고 있어 규제 내에서의 개발 가능성은 열려 있습니다.
• 거래량: 3점 — 지산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 0.4%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 8억 7,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8억 8,043만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 지산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮으므로, 가격 적정성 판정은 유보되며 참고 추정가로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 개별 비교사례가 부족하여 사례별 환산 스펙트럼은 생성되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가가 산출되었습니다. 이 추정가는 대상지의 공시지가와 시장 실거래 배율을 종합적으로 고려한 값입니다. 개별 요인 보정 계수 중 면적, 용도, 역세권 보정은 비교 사례와 유사하거나 해당 사항이 없어 1.000이 적용되었으며, 도로 보정 또한 유사한 도로 조건으로 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

평택시 전체의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보여 토지 시장에 대한 관심이 증가하고 있음을 시사합니다. 특히 평택시 내 다양한 산업단지 및 항만 개발 호재가 활발하게 진행 중이며, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업 시설 확충으로 인한 지역 경제 활성화 및 인구 유입이 기대됩니다. 현재 평택시의 미분양 주택은 3,076세대로 10년 중앙값 대비 높은 수준이나, 인구는 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서는 주택 수요가 뒷받침될 수 있습니다. 대상지는 자연녹지지역으로 개발 이익에 한계가 있지만, 주변 개발 호재의 간접적인 영향과 장기적인 도시 확장 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

대상지는 나대지로 추정되어 물리적 하자에 대한 직접적인 평가는 어렵습니다. 다만, 완경사 지형으로 인해 토목 공사 비용이 발생할 수 있으며, 비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 등 복합적인 규제가 개발의 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 도로접면이 세로한면(가)으로 협소할 경우 건축 허가에 어려움이 있을 수 있으므로, 관련 법규 및 조례를 철저히 확인해야 합니다. 지하 매설물 유무 또한 개발 시 중요한 고려 사항입니다.

평택시의 인구는 최근 12개월간 17,038명 증가하며 꾸준한 유입을 보이고 있으며, 세대수 또한 증가 추세입니다. 이는 실거주 수요 유입과 1인 가구 분화로 해석될 수 있습니다. 지역 내 25,473세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등)은 향후 주택 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동을 가져올 수 있으나, 토지 시장에는 개발 압력으로 작용할 수 있습니다. GTX-A 노선(657m)과 같은 교통 인프라 확충 계획은 장기적인 관점에서 접근성 개선 및 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 전반적으로 평택시의 성장 잠재력은 높으나, 대상지의 규제와 시장 활성도를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 순수토지 거래 필지수가 상승하고 있으나, 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며 대상 법정동의 거래 활성도가 낮아 급격한 시세 변화보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 지적도 및 현장 측량을 통해 확인하십시오.
• 자연녹지지역 및 비행안전제6구역(전술) 규제에 따른 실제 건축 가능 용도, 건폐율, 용적률을 평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 면밀히 확인하십시오.
• 토지거래계약에관한허가구역 지정에 따른 거래 절차 및 허가 요건을 사전에 확인하십시오.
• 완경사 지형으로 인한 토목 공사 필요성 및 비용, 그리고 도로 접면(세로한면(가))의 실제 폭과 포장 상태를 현장에서 확인하고 건축허가 가능 여부를 지자체에 문의하십시오.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
• 주변 개발 사업 고시 현황이 대상 토지에 미칠 구체적인 영향(소음, 진동, 교통량 변화 등)을 파악하고, 개발 계획의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하십시오.

최종 판정

보류