매물 유형: 토지
분석 번호: 17213
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 제1종전용주거지역에 위치한 토지로, 국토계획법상 용적률 상한은 100%입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 3억 6,895만 원으로, 제시가 3억 3,000만 원 대비 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 옥산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 다만, 태안~안성 고속도로 추진 및 안성 산업단지 지정 등 다수의 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 가치 상승 여지가 있습니다.
제시가 3억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 6,895만 원 대비 하단에 위치합니다. 그러나 옥산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역이므로 제시가에 대한 추가적인 시장 검증이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 통해 추정 토지가를 산출하였습니다. 이 추정가는 대상지의 토지 특성을 반영한 보정 계수를 적용하여 산출된 값입니다.
안성시의 지가지수는 용도지역별로 하락 추세, 이용상황별 및 용도지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로, 토지 시장의 거래 활성도는 점차 개선되고 있는 것으로 보입니다. 안성시의 미분양 주택은 940세대로 높은 편이며, 이는 향후 주택 개발 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 건축 원가 부담이 존재하지만, 통화량(M2)이 높아 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 전반적으로 보합세 속에서 일부 긍정적 요인이 혼재된 시장 상황입니다.
대상 토지는 제1종전용주거지역으로 개발 행위에 제한이 있으며, 옥산동 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 환금성에 대한 리스크가 존재합니다. 또한, 주변에 평택부발선 철도 계획이 있으나, 이는 계획 및 추진 중인 인프라로 진행 단계와 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.
안성시는 '태안~안성 고속도로', 'JTX 조기 추진', '안성 산업단지 4곳 지정' 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 계획되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 안성당왕(B-1) 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음(민간임대)2BL 등 인근에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 인프라 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 제1종전용주거지역이라는 용도지역 제한과 낮은 시장 활성도는 투자 시 고려해야 할 부분입니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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