매물 유형: 토지
분석 번호: 17210
종합 리스크 점수: 69점
본 매물은 제1종일반주거지역 내 2필지 일괄 매매 토지로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 높은 개발 여력을 가지고 있습니다. 평택부발선, 수도권내륙선 등 광역 교통망 계획이 인접하여 장기적인 개발 호재가 기대되나, 현재 금산동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 미분양 감소 및 통화량 증가가 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 높은 대출금리와 건설공사비는 투자 부담으로 작용할 수 있습니다.
사용자 제시 매매가 5억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 3,967만 원 대비 약 3,967만 원 낮은 수준입니다. 또한, 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼 최저 6억 2,810만 원, 최고 6억 2,810만 원(중앙값 6억 2,810만 원)과 비교하면 제시가는 스펙트럼 하단보다도 낮은 수준에 위치합니다. 다만, 대상지가 위치한 금산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례 1건(#1 안성시 금산동 7*, 2026년 5월 거래)은 유사도 91점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 대지면적 기준 평당 529만 원(제곱미터당 160만 원)에 거래되었으며, 대상지와 동일한 제1종일반주거지역의 대지입니다. 면적 보정 계수 0.963이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 미미합니다.
안성시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장의 관심이 점차 증가하고 있음을 시사합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용 및 매수 부담이 존재하며, 건설공사비지수 또한 높아 향후 개발 시 원가 상승 압박이 있을 수 있습니다. 안성시 미분양 현황은 940세대로 여전히 높은 수준이지만, 10년 중앙 대비 낮은 편으로 개선 조짐을 보입니다. 향후 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 총 2,918세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 인근 주택 시장에 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 대상지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 평택부발선, 수도권내륙선 등 광역 교통망 계획이 인접해 있어 장기적인 투자 가치는 양호합니다.
대상 건물은 2001년 준공된 25년차 단독주택으로, 기타조적구조 및 철근콘크리트 지붕으로 구성되어 있습니다. 내진설계는 미적용 상태이며, 건물 노후화로 인한 외벽 균열, 누수, 설비 노후 등의 물리적 하자가 발생할 가능성이 있습니다. 지하 1층이 포함되어 있어 습기 및 침수 이력 여부도 확인이 필요합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지로 양호하나, 지하 매설물 여부는 확인이 필요합니다.
안성시 금산동 일대는 평택부발선(1,026m), 수도권내륙선(1,486m) 등 계획 중인 철도 노선이 인접해 있어 장기적인 교통 접근성 개선 및 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 이들 노선은 아직 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 안성시의 다양한 도시계획시설(도로, 산업단지, 지구단위계획) 변경 및 승인 고시가 활발하게 이루어지고 있어 지역 전반의 개발 압력이 높은 상황입니다. 특히 당왕지구 내 도로 개설 및 산업단지 계획 변경 등은 인근 지역의 개발 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 용적률 37.62%로 국토계획법 법정 상한 200% 대비 높은 개발 여력을 가지고 있어, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다. 안성3동의 인구는 소폭 증가 추세로 큰 변동 없이 정체 상태이나, 주변 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 양호하여 주거 환경은 안정적입니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 상승 및 지가변동률 보합 추세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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