매물 유형: 토지
분석 번호: 17202
종합 리스크 점수: 72점
대상지는 평택시 죽백동의 제1종일반주거지역에 위치한 정방형 평지 토지로, 주거 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 평택시 전반의 인구 증가 추세와 다수의 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 죽백동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 보이나 활성화되지 않은 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 6,898만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 죽백동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 5,533만 원 ~ 최고 2억 9,440만 원)과 비교 시 제시가가 다소 상회하는 경향을 보이나, 이는 교차검증 참고값이며 시장 활성도가 낮아 검증이 어렵습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상지와 동일한 평택시 죽백동의 제1종일반주거지역에 위치하며, 면적 및 시점이 유사하여 높은 유사도(80점)를 보입니다. #1 사례(죽백동 7**, 250.9㎡, 2026.4 거래가 3억 3,500만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 9,440만 원으로 산정되었으며, #2 사례(죽백동 7**, 241.8㎡, 2026.7 거래가 2억 8,000만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 5,533만 원으로 산정되었습니다. 두 사례 모두 대상지와 유사한 입지 조건을 가지고 있으나, 대상지의 공시지가 배율 추정가와는 다소 차이가 있습니다. 이는 시장 활성도 부족으로 인한 편차로 해석될 수 있습니다.
평택시는 인구 증가세와 다수의 산업단지(평택 서탄, 평택 브레인시티, 평택첨단복합 등) 및 항만 개발 호재가 풍부하여 장기적인 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충은 지역 경제 활성화에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 평택시 미분양 주택 수가 10년 중앙값 대비 높아 단기적인 시장 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 법정동의 낮은 시장 활성도는 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.
사진 정보가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다. 다만, 토지 특성상 지형이 평탄하고 정방형으로 개발에 유리한 조건을 갖추고 있어 기본적인 물리적 결함 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다. 지하 매설물 여부, 토양 오염 여부 등은 현장 확인 및 관련 기관 조회를 통해 추가적으로 확인해야 할 사항입니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 토지 시장의 거래 활성도는 점진적으로 개선될 가능성이 있습니다. 향후 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 아파트 공급 예정 물량(25,473세대)은 장기적으로 인구 유입 및 주거 수요를 증가시켜 대상지의 개발 압력을 높일 수 있습니다. 서부내륙 고속도로 개설 등 교통 인프라 확충은 접근성을 개선하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 지역 내 미분양 현황과 높은 건설공사비는 단기적인 시장 불확실성을 가중시킬 수 있습니다.
보류