경기도 평택시 도일동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17173

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 평택시 도일동에 위치한 자연녹지지역 공장용지로, 사다리형 평지 토지이며 중로한면에 접해 있어 개발 활용도가 양호합니다. 평택시 내 토지거래량은 보통 수준이나, 동일 유형 거래가 활성화되지 않아 시장 검증에 어려움이 있습니다. 주변 다수의 산업단지 개발 호재와 꾸준한 인구 증가 추세는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 제시가가 다소 높은 수준이며, 자연녹지지역의 개발 제한과 토지거래허가구역 지정에 따른 규제는 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 부족합니다. 중로한면에 접해 있어 차량 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.
개발 활용도: 7점 — 사다리형 평지 토지로 개발 활용도가 양호하며, 현재 용적률이 법정 상한 대비 10.61%p의 갭이 있어 추가 개발 여지가 있습니다. 단, 자연녹지지역의 용도 제한을 고려해야 합니다.
시장 활성도: 6점 — 도일동은 평택시 내 토지거래량 5위로 환금성이 보통 수준이나, 동일 유형(토지)의 최근 36개월 거래가 0건으로 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵습니다.
가격 타당성: 6점 — 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 23억 9,675만원 대비 제시가 28억 원은 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증에 어려움이 있습니다.
주변 개발 호재: 8점 — 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 아산국가산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재가 인근에 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 직접 수혜권은 아니지만 간접적인 영향을 기대할 수 있습니다.
인구 및 세대 동향: 8점 — 평택시 전체 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지 또는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 이는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적입니다.
가격 적정성: 8점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.17x로, 다소 저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.1% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로한면' — 우수
규제·개발 전망: 6점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 향후 개발 방향성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 산업단지 개발 호재가 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.
거래량: 2점 — 도일동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 16.8%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 1곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '공장용지'. 중첩규제 2건 (토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가는 23억 9,675만원으로 산출되었습니다. 제시가 28억 원은 이 추정가 대비 약 4억 원 가량 높은 수준입니다. 도일동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮으므로, 제시가에 대한 판정은 유보하며 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 개별 비교사례 데이터가 제공되지 않아 각 사례의 특성을 상세히 설명하기 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 24건의 공장용지 실거래를 바탕으로 한 median 배율 2.09배가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없이 유사한 조건의 사례들이 반영된 것으로 판단됩니다.

심층 분석

평택시는 꾸준한 인구 증가와 다수의 산업단지 개발 호재로 인해 장기적인 경제 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 반도체 관련 산업시설 확충 계획은 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 있으며, 평택시 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 존재합니다. 이러한 거시경제 환경과 지역 공급 상황을 종합적으로 고려한 투자 전략이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 2016년 준공된 건물은 10년 경과하였으므로, 현장 방문을 통해 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부, 내부 벽지 곰팡이, 바닥 및 천장 누수 흔적 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 공장용지 특성상 설비 및 시설물의 노후화 여부도 중요하게 점검해야 할 사항입니다.

평택시의 지가지수와 지가변동률은 현재 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 거래 활성도가 점진적으로 개선되고 있습니다. 인근에 예정된 대규모 아파트 공급 물량(총 25,473세대)은 장기적으로 인구 유입을 촉진하고 지역 활성화에 기여할 수 있으나, 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성도 있습니다. 평택 서탄 및 브레인시티 산업단지 개발, 평택당진항 항만배후단지 조성 등 다수의 개발 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 자연녹지지역이라는 용도 제한과 토지거래허가구역 지정은 개발 이익 실현에 제약이 될 수 있으므로, 규제 완화 가능성 및 개발 계획 변경 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 호재에 따른 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 시장 활성도 부족과 규제 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 평택시 도시계획조례상 건폐율 및 용적률을 반드시 확인하십시오.
자연녹지지역 내 건축 가능한 용도 및 규모 제한 사항을 평택시청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 절차 및 조건에 대해 관할 지자체에 문의하십시오.
현재 공장용지로 사용 중인 건물의 임차인 현황, 임대차 계약 조건, 만료 일정 등을 상세히 확인하십시오.
주변 산업단지 개발 계획의 구체적인 진행 상황과 대상 매물에 미치는 직접적인 영향 범위를 추가적으로 조사하십시오.
건물 준공일이 2016년으로 10년 경과하였으므로, 건물 외벽 균열, 누수, 설비 노후화 등 물리적 하자 여부를 현장 방문하여 점검하십시오.

최종 판정

보류