경기도 평택시 신장동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17159

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상지는 평택시 신장동에 위치한 제1종일반주거지역 잡종지로, 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 주변에 다수의 산업단지 개발 및 교통 인프라 확충 계획 등 긍정적인 호재가 존재하지만, 비행안전제5구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 일부 규제가 있습니다. 특히 신장동의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 검증이 어렵다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 제시가에 대한 신중한 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 대상지는 잡종지로 현재 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높습니다. 제1종일반주거지역의 법정 상한 용적률은 200%로, 조례 확인을 통해 실제 적용 용적률을 파악하면 개발 이익을 추정할 수 있습니다. 주변 인허가 현황을 보면 제1종 근린생활시설 및 단독주택 신축 사례가 다수 있어 개발 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 신장동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮은 편입니다. 이는 가격 적정성 검증을 어렵게 하는 주요 리스크 요인입니다. 인근 고덕동, 비전동, 서정동 등 활발한 지역과 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.98x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.75% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 비행안전제5구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 개발 및 거래에 일부 제약이 있습니다. 다만, 주변에 다수의 개발 호재가 진행 중이며, 특히 평택 브레인시티 일반산업단지 계획 변경 승인, 평택 서탄 일반산업단지 계획 변경 등 산업단지 개발이 활발하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. GTX-C 연장 남부노선 계획도 잠재적인 교통 인프라 개선 요인으로 작용할 수 있으나, 아직 계획 단계로 불확실성이 존재합니다.
거래량: 3점 — 신장동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 82.6%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 13곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '잡종지' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 5억 9,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 668만 원과 비교했을 때 유사한 수준으로 보입니다. 그러나 대상지가 위치한 신장동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 2,588만 원 ~ 최고 3억 2,588만 원)과 비교 시 제시가는 스펙트럼 상단에 위치하지만, 이는 단일 비교사례의 한계와 시장 활성도 부족을 감안해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 평택시 서정동 6**번지 토지로, 2026년 6월에 4억 원에 거래되었습니다. 대지면적 550㎡, 평당가 275만 원이며, 대상지와의 거리는 1,279m입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역으로 대상지와 동일합니다. 면적 보정 계수 1.020이 적용되어 대상지 면적(392㎡)이 사례 평균(550㎡)보다 작아 소규모 할증이 반영되었습니다. 이 사례를 대상지에 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 2,588만 원입니다. 이 값은 시장 활성도가 낮은 신장동의 가격 적정성을 교차 검증하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

심층 분석

평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이지만, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 전반적인 토지 시장의 거래 활성도는 개선되고 있습니다. 특히 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 대규모 산업단지 개발이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 그러나 대출금리 상승, 건설공사비 지수 상승, 평택시 미분양 주택 증가 등 거시경제 및 공급 부담 요인도 함께 고려해야 합니다. 대상지가 위치한 신장동은 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 직접적인 분석은 어렵습니다. 다만, 토지형상이 사다리형이고 도로접면이 세로한면(가)인 점은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다. 비행안전제5구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 지정은 개발 및 거래 과정에서 법적, 행정적 절차를 복잡하게 만들 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 평택시 전체의 지가변동률 및 지가지수가 보합세를 유지하고 있으며, 대상 법정동의 낮은 시장 활성도를 고려할 때 급격한 시세 변동을 기대하기는 어렵습니다. GTX-C 연장 남부노선 계획, 평택 브레인시티 등 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 계획 및 추진 단계의 불확실성이 존재합니다. 인근에 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등 25,473세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태를 현장 확인하고, 평택시청 건축과에 건축 허가 가능 여부를 반드시 문의해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 요건 및 절차를 평택시청 토지정보과에 확인해야 합니다.
비행안전제5구역(전술) 규제로 인해 건축물의 높이 및 용도 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규제 내용을 평택시청 또는 군부대에 문의하여 확인해야 합니다.
대상지 주변 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하고, 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 고려해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
신장동의 낮은 시장 활성도를 고려하여, 인근 고덕동, 비전동, 서정동 등 활발한 지역의 토지 시장 동향과 비교 분석하여 투자 가치를 재평가해야 합니다.

최종 판정

보류