매물 유형: 토지
분석 번호: 17153
종합 리스크 점수: 68점
대상지는 평택시 동삭동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대되나, 동삭동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증에 어려움이 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 활성화되지 않은 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 미분양 증가 등 거시경제 하방 요인도 함께 고려해야 합니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 9,548만 원 대비 약 8.3% 높은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 4,788만 원 ~ 최고 2억 5,594만 원)과 비교하면 제시가가 상회하는 수준으로 보입니다. 동삭동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로, 제시가가 시장에서 적정하게 평가받을 수 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 유사도 점수 93점과 90점을 기록했습니다. 사례 #1은 평택시 동삭동 8**번지 토지로, 2026년 5월에 1억 9,000만 원에 거래되었으며 대지면적 기준 평당가는 421만 원입니다. 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 2억 5,594만 원입니다. 사례 #2는 평택시 동삭동 8**번지 토지로, 2026년 7월에 2억 3,500만 원에 거래되었으며 대지면적 기준 평당가는 407만 원입니다. 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 2억 4,788만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하고, 도로조건이 유사하며, 시점 보정 계수는 1.000으로 변동이 없습니다. 면적 보정 계수는 0.993으로, 대상지가 사례보다 면적이 커서 대규모 감가가 적용되었습니다.
평택시 동삭동은 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합한 토지입니다. 평택시 전체의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 개발 사업이 활발하게 진행 중이며, 향후 25,473세대의 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 인구 유입 및 주거 수요 증가가 예상됩니다. 이는 대상 토지의 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 높은 대출금리, 건설공사비 상승, 평택시 미분양 증가 등 거시경제 하방 요인과 동삭동의 낮은 토지 거래 활성도는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며, 토지 형상이 가로장방형의 평지이고 소로각지에 접해 있어 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 현장 확인을 통해 지반 상태, 인접 토지와의 경계 문제, 지하 매설물 유무 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 상대보호구역 지정으로 인해 건축물의 용도, 층수, 높이 등에 제한이 있을 수 있으므로, 개발 계획 수립 전 관련 법규 및 조례를 반드시 확인해야 합니다.
대상 토지는 평택시 동삭동에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 주거용 개발 잠재력이 있습니다. 평택시는 최근 1년간 인구수가 약 17,038명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나는 등 인구 유입이 활발한 지역입니다. 특히, 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 산업단지 및 택지 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성이 높습니다. 향후 6개월 시세 전망은 평택시의 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지역별 지가변동률의 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 동삭동 자체의 토지 거래 활성도가 낮아 급격한 시세 상승보다는 장기적인 관점의 투자가 적합해 보입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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