매물 유형: 토지
분석 번호: 17138
종합 리스크 점수: 71점
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며 나대지 상태로 개발 잠재력이 존재합니다. 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 주변 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역 등 규제 사항이 개발 유연성을 제한할 수 있으며, 동삭동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판단은 유보됩니다. 투자 결정 전 현장 확인 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.
제시가 4억 5,100만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 7,562만 원 대비 약 2,462만 원 낮은 수준입니다. 그러나 동삭동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 3억 3,361만 원과 비교하면 제시가가 높은 편이나, 이는 단일 사례에 대한 면적 보정 결과이므로 참고용으로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 #1 (평택시 동삭동 8**, 2026년 7월 거래)은 대상지와 유사도 93점으로 높은 편입니다. 대지면적 기준 평당가 400만 원(121만 원/㎡)으로 거래되었으며, 대상지 면적(275.7㎡)을 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 3,361만 원입니다. 면적 보정 계수 0.981이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미합니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 전반적인 토지 시장의 거래 활성도는 개선될 여지가 있습니다. 다만, 동삭동 내 토지 거래가 활발하지 않아 지역 경제 활성화가 대상 토지에 직접적으로 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 평택시의 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높아 지역 내 공급 부담이 있는 점도 고려해야 합니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 아파트 공급 예정 물량(총 25,473세대)이 많아 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 토지 형상이 정방형의 평지이고 도로에 접하고 있어 기본적인 물리적 결함은 적을 것으로 예상되나, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 지반 상태, 경계 침범 여부, 인접 시설과의 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역 내 나대지로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 활용한 신축 개발 가능성이 있으며, 주변 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 평택 서탄 일반산업단지 계획 변경 및 평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 승인 등은 산업 시설 확충 및 지역 경제 활성화에 기여하여 주변 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 평택~부여~익산(서부내륙)고속도로 개설은 교통 접근성을 개선하여 토지 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 동삭동의 낮은 시장 활성도와 토지거래계약에관한허가구역 등 규제는 개발 및 거래 과정에서 주의가 필요합니다. 향후 6개월 시세 전망은 평택시 전체 순수토지 거래 필지수 상승 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류