매물 유형: 토지
분석 번호: 17130
종합 리스크 점수: 68점
본 매물은 평택시 팽성읍 안정리에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 도로 접면이 중로각지이며 지형이 평지인 사다리형 토지입니다. 주변에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있으나, 비행안전제5구역, 문화재보호구역기타, 토지거래계약에관한허가구역 등 복합적인 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 안정리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 참고 추정가와 제시가 간의 비교를 통해 신중한 접근이 필요합니다. 평택시 전체적으로는 인구 및 세대수가 증가하고 있으며, 다수의 주택 및 산업단지 공급 예정 물량이 있어 장기적인 관점에서 지역 성장 잠재력은 높습니다.
제시가 1억 5,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 9,379만 원 대비 약 4,079만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 안정리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려움을 인지해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 토지가를 기준으로 판단해야 합니다. 면적, 용도, 도로 조건은 유사한 사례를 기준으로 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.
평택시 전체적으로 인구 및 세대수가 증가하고 있으며, M2 통화량이 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 평택시의 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있으며, 향후 25,473세대의 대규모 분양 예정 물량(지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등)이 존재하여 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 안정리 법정동은 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 투자 가치 검증이 어렵습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 사진이 제공되지 않았으며, 토지 자체의 물리적 결함(지하 매설물, 지반 침하 가능성 등)에 대한 정보도 없습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(경계, 지반, 주변 환경 등)를 면밀히 확인해야 합니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재와 평택당진항 항만배후단지 조성 사업, 서부내륙고속도로 도로구역 변경 등 교통 인프라 개선 호재가 풍부합니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 대상 법정동인 안정리의 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 복합적인 규제 사항에 대한 해결 방안 모색이 중요하며, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 평가해야 합니다.
보류