경상북도 고령군 다산면 곽촌리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17115

종합 리스크 점수: 61점

AI 요약 평가

대상 토지는 고령군 다산면 곽촌리에 위치한 5필지 일괄 매매 토지로, 총 면적 2,642.0㎡(799.2평)에 달합니다. 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 활용도가 낮다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 인근에 다산 월드메르디앙 센텀하이 등 신규 아파트 공급 예정이 있어 지역 인프라 개선에 대한 기대감은 있으나, 대상 토지의 용도지역 특성상 직접적인 수혜를 받기에는 한계가 있습니다. 토지 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 시장 검증이 어렵다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.88x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.39% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 제한적입니다. 인근에 산업단지 개발 및 지적재조사 사업 등 호재가 있으나, 대상지의 직접적인 개발 압력으로 이어지기에는 시간이 필요할 것으로 보입니다.
거래량: 5점 — 곽촌리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 8건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 12.2%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 4건 (배출시설설치제한지역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 2,779만 원 대비 약 2,779만 원 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 곽촌리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례들은 대상지와 유사한 지목 및 용도지역을 가지며, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 등 모든 개별 요인 보정 계수가 1.000으로 적용되어 비교사례와 대상지 간의 조건 유사성이 높습니다. 이는 비교사례를 통한 추정가의 신뢰도를 높이는 요인입니다.

심층 분석

대상 토지는 개발제한구역에 위치하여 단기적인 투자 가치 및 수익성 확보가 어렵습니다. 다만, 고령군 지역의 지가지수 및 토지거래 필지수가 보합 또는 상승 추세를 보이고 있으며, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 또는 완화 가능성, 인근 산업단지 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 높은 요인입니다.

대상 토지는 부정형의 토지 형상과 세로한면(불)의 도로 접면을 가지고 있어 개발 시 물리적인 제약이 따를 수 있습니다. 개발제한구역이라는 강력한 규제는 토지의 활용도를 크게 제한하는 주요 하자 요인입니다. 또한, '전' 지목으로 되어 있어 다른 용도로의 전환 시 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

고령군 지역은 최근 6개월간 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 인근에 '다산 월드메르디앙 센텀하이' 463세대 분양 예정 등 신규 공급이 예정되어 있어 지역 인프라 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지가 개발제한구역이라는 점과 곽촌리 지역의 낮은 시장 활성도를 고려할 때, 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 개발제한구역 내에 위치하므로, 개발행위허가 가능 여부 및 허용되는 건축물의 종류, 규모 등을 고령군청에 반드시 확인해야 합니다.
5필지 일괄 매매이므로, 각 필지의 지적 경계 및 현황 도로 접면 상태를 현장에서 정확히 확인하고, 합필 가능 여부를 검토해야 합니다.
토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 추가 규제가 있으므로, 향후 토지 이용 계획에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.
주변에 산업단지 개발 및 지적재조사 사업 등 개발 호재가 있으나, 대상 토지에 미치는 직접적인 영향 범위와 시기를 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크를 확인해야 합니다.

최종 판정

보류