매물 유형: 토지
분석 번호: 17109
종합 리스크 점수: 59점
본 매물은 수원시 장안구 파장동에 위치한 총 3필지 일괄 매매 토지로, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 86억 1,020만 원 수준으로 산출되었으며, 제시가 135억 원은 추정가 대비 높은 수준입니다. 파장동은 지역 내 토지 거래 활성도가 높은 편(2위)이며, 수원시의 광역철도망 구축 및 다수의 재개발/지구단위계획 등 긍정적인 개발 호재가 존재합니다. 다만, 대출금리 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있으며, 인근 대규모 신규 주택 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 필지 중 1필지의 지목 및 용도지역이 미상으로 표기되어 있어 정확한 확인이 필요하며, 다중 필지 일괄 매매의 경우 합필 가능성 및 필지별 용도지역 혼재 여부 등 추가적인 법적 검토가 요구됩니다.
제시가 135억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 86억 1,020만 원 대비 약 57% 높은 수준입니다. 파장동의 토지 시장 활성도가 높고 광역철도망 구축 등 개발 호재가 존재하나, 현재 추정가 대비 제시가가 높은 편이므로 시장 검증이 필요합니다.
유효한 개별 비교사례 데이터가 부족하여 각 사례의 특성 설명은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통한 추정가 산출 시, 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 개별 보정은 이루어지지 않았습니다.
수원시 장안구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 토지 시장의 활기가 감지됩니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 공급 측면에서 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 원가 부담을 가중시킬 수 있습니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 수준으로 주택 시장의 안정성을 보여주지만, 인근 대규모 신규 주택 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 토지 개발 압력에 영향을 줄 수 있습니다. 수원시의 광역철도망 구축 및 재개발/지구단위계획 등 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인으로 작용할 것입니다.
대상지는 토지 매물로 물리적 하자는 직접적으로 평가하기 어렵습니다. 다만, 3필지 중 1필지의 정보가 미상으로 표기되어 있어 해당 필지의 지목, 용도지역, 소유권 관계 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 않을 경우 법적 및 행정적 리스크가 발생할 수 있습니다. 또한, 지하 매설물 여부, 지적 경계 분쟁 가능성 등 토지 특성상 발생할 수 있는 잠재적 리스크에 대한 현장 확인이 필요합니다.
수원시 장안구 파장동은 지역 내 토지 거래 활성도가 높고, 수원시의 광역철도망 구축 및 재개발/지구단위계획 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 특히, 인덕원동탄선 및 용인과천지하고속도로 등 교통 인프라 확충은 접근성을 크게 개선하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 제시가와 상승하는 대출금리 및 건설공사비는 단기적인 투자 수익성에 부담을 줄 수 있으며, 인근 대규모 신규 주택 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 호재를 통한 가치 상승이 기대되나, 단기적인 시장 상황 및 개발 비용에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
보류