경기도 안산시 상록구 본오동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17105

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 개발제한구역 내 '전' 지목으로 개발 행위에 대한 규제가 강한 편입니다. 하지만 본오동은 지역 내 거래 활성도가 높고, 인천발 KTX 노선 인접 및 안산시의 미래 성장 동력 확보를 위한 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 잠재 가치를 기대할 수 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 개발제한구역이라는 특성을 고려하여 규제 완화 가능성과 실제 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 합리성: 6점 — 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.
개발 호재: 7점 — 인천발 KTX 노선이 인접해 있고, 안산시 전반의 경제자유구역 지정 및 로봇·AI 거점도시 육성 계획 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다.
시장 활성도: 8점 — 본오동은 안산시 상록구 내 토지 거래량 3위로 활발한 거래가 이루어지고 있어 환금성이 우수합니다.
미래 공급: 5점 — 인근에 롯데캐슬 시그니처 중앙, 한화포레나 안산고잔2차 등 총 1,523세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.66x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.87% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 크며, 용도변경 사례가 드물어 규제 완화에 대한 불확실성이 존재합니다.
거래량: 8점 — 본오동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 13건. 시장 활성도는 「활성화되고 있음」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.3% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 34.5%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 8건 (개발제한구역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 1,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7억 8,355만 원 대비 약 2억 7,055만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 이는 개발제한구역이라는 규제 요인이 반영된 것으로 보이며, 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부에 따라 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정 토지가가 산출되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 개발제한구역이라는 강력한 규제를 안고 있지만, 안산시 상록구 본오동의 활발한 토지 거래량과 인천발 KTX 노선 인접이라는 교통 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 안산시가 로봇·AI 거점도시로 성장하려는 계획은 지역 경제 활성화와 인구 유입을 촉진하여 토지 수요를 증가시킬 잠재력이 있습니다. 다만, 개발제한구역 해제 및 용도변경에 대한 불확실성이 존재하므로, 이러한 규제 완화가 현실화될 경우 높은 수익성을 기대할 수 있으나, 그렇지 않을 경우 장기적인 보유가 필요할 수 있습니다. 인근에 예정된 대규모 주택 공급은 단기적으로 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 개선 및 인구 유입에 기여할 것입니다.

대상 토지는 '맹지'라는 물리적 하자를 가지고 있어 현재 상태로는 건축 행위가 어렵습니다. 이는 개발 활용도를 크게 저해하는 요인입니다. 또한, '전'이라는 지목과 '개발제한구역'이라는 용도지역은 토지 이용에 대한 강력한 제약을 의미합니다. 이러한 규제는 토지의 유동성을 떨어뜨리고 개발 비용을 증가시킬 수 있습니다. 지하 매설물 여부나 토양 오염 가능성 등은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 '보합'으로 판단됩니다. 최근 6개월간 지역별 지가변동률이 0.185%~0.246% 수준으로 소폭 상승세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 2026년 5월 36필지까지 감소했다가 7월 73필지로 회복되는 등 변동성이 있어 급격한 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 개발제한구역이라는 규제와 맹지라는 특성이 단기적인 시세 상승을 제한할 것으로 보입니다. 다만, 인천발 KTX 개통 및 안산시의 장기적인 개발 계획이 구체화될 경우 중장기적인 관점에서 시세 상승 가능성은 열려 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 맹지인 점을 고려하여, 실제 건축 허가를 위한 도로 확보 가능성 및 비용을 관할 지자체(안산시청 건축과)에 문의하여 확인해야 합니다.
개발제한구역 해제 가능성 및 관련 지자체 계획을 확인하고, 해제 시 용도지역 변경 가능성에 대해 심층적으로 검토해야 합니다.
지목이 '전'이므로 농지전용허가 가능 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 추가적인 규제 사항(예: 문화재보호구역, 군사시설보호구역 등)이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(인천발 KTX, 안산시 경제자유구역 지정 등)의 실제 진행 상황 및 대상 토지에 미치는 구체적인 영향 범위를 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류