매물 유형: 토지
분석 번호: 17104
종합 리스크 점수: 69점
대상지는 수원시 권선구 오목천동에 위치한 제1종전용주거지역 토지로, 지목이 '대'이며 사다리형 평지입니다. 인근에 신분당선 호매실봉담역(계획)이 215m 거리에 있어 미래 교통 호재에 대한 기대감이 높습니다. 다만, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 규제가 존재하며, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 건축 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 수원시 권선구 오목천동은 지역 내 거래 활성도가 보통 수준이며, 인근에 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되나, 규제 사항과 도로 접면 등 개별 특성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 2억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 57만 원 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 규제 사항과 도로 접면 등 개별 특성을 고려한 종합적인 판단이 필요합니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 직접적인 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 데이터를 기반으로 한 공시지가 배율법을 통해 추정 가격을 산출했습니다. 면적, 용도지역, 도로접면 등 주요 특성에서 비교사례와 유사한 점이 많아 개별 요인 보정 계수는 대부분 1.000이 적용되었습니다. 역세권 프리미엄은 역세권 범위(500m) 외 지역으로 적용되지 않았습니다.
수원시 권선구의 지가지수는 하락 추세이며, 이용상황별 지가지수 및 용도지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수 또한 하락하고 있어 전반적인 토지 시장의 활성도는 낮은 편입니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 공급 리스크는 제한적이나, 향후 7,850세대의 대규모 분양 예정 물량이 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '대'이고 평지이며 사다리형으로 기본적인 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 건축 인허가 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래 시 규제 리스크가 존재합니다. 지하 매설물 유무 및 지반 상태에 대한 현장 조사가 필요합니다.
대상지는 제1종전용주거지역으로 개발 잠재력이 제한적이나, 인근 신분당선 호매실봉담역(계획) 개통 시 교통 접근성 개선에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 수원시 권선구는 '첨단산업 거점' 추진 등 지역 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 주택 공급 예정 물량(엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 총 7,850세대)은 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가지수 하락 및 거래량 감소 추세를 고려할 때 보합 또는 하락 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류