매물 유형: 토지
분석 번호: 17103
종합 리스크 점수: 65점
대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 개발 제약이 크지만, 평지이며 세로한면(가) 도로에 접하고 있어 기본적인 토지 활용성은 갖추고 있습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 고시되고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여지가 있으나, 현재 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보됩니다. 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 4,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 6,382만 원 대비 약 1,882만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 2,341만 원 ~ 최고 1억 5,482만 원)과 비교했을 때, 제시가는 스펙트럼의 상단에 위치하지만 추정 토지가보다는 낮은 수준으로, 시장 검증이 필요한 참고값으로 판단됩니다. 남본리 지역의 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 대상지와 유사도 82점을 보였습니다. #1 사례는 예천읍 남본리 2**번지, 2243㎡ 면적의 농림지역 답으로 2026년 6월 12,337만 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지에 대입 시 1억 5,482만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 예천읍 남본리 2**번지, 1981㎡ 면적의 농림지역 답으로 2026년 4월 8,685만 원에 거래되었으며, 보정 후 대상지에 대입 시 1억 2,341만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하며, 거리 및 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
대상 토지는 농림지역에 위치하여 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 경북 예천군 지역은 최근 6개월간 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 인근에 미분양 주택이 없어 주택 시장의 공급 리스크는 제한적입니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수가 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 장기적으로 인근 경북도청이전신도시 개발 및 공원 조성 등의 호재가 규제 완화와 함께 토지 가치 상승으로 이어질 잠재력은 있습니다.
대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 개발 행위에 대한 규제 리스크가 가장 큰 단점입니다. 지목이 '답'이므로 농지전용허가 등 복잡한 인허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도의 건축물 신축이 제한될 수 있습니다. 시장 활성도가 낮은 법정동에 위치하여 향후 매매 시 환금성 측면에서 어려움이 있을 수 있습니다. 사진이 없어 토지의 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
경상북도 예천군의 지가지수는 하락, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있어 단기적인 시세 상승 동력은 약합니다. 그러나 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 인근에 다양한 개발 호재가 고시되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 변화가 예상됩니다. 특히 경북도청이전신도시 2단계 도시첨단산업단지 관리기본계획 고시는 신도시의 자족기능 강화 및 인구 유입을 촉진하여 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 대상 토지는 농림지역 규제가 강하지만, 개발 호재의 진행 상황에 따라 미래 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 인구수는 최근 12개월간 소폭 감소했으나, 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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