인천광역시 연수구 컨벤시아대로274번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1710

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

더샵송도센터니얼은 신축 아파트로 우수한 학군과 교통 접근성을 갖춘 입지적 강점이 돋보입니다. 최근 인구 유입이 활발하여 실거주 수요가 견고하며, 생활 편의시설 또한 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세와 미분양 세대 증가, 그리고 송도자이풍경채 그라노블 1·2단지, 래미안 센트리폴 등 향후 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 제시가 11억 8,000만 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 9억 9,620만 원 ~ 최고 9억 9,620만 원) 대비 상단에 위치하나, 최근 거래된 동일 단지 중층(6~15층) 평균 평당가 9,690,242만 원/평과 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 고층 거래 중 0원/평으로 기록된 데이터는 분석에서 제외했습니다.
• 거래량: 4점 — 인천 연수구 아파트 거래량은 2025년 11월 762건에서 2026년 4월 613건으로 지속적인 하락 추세를 보이고 있어 시장 활성도가 저조합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 대상 매물은 초품아 단지로 국공립센터니얼어린이집이 30m 거리에 위치하며, 인천대입구역 및 센트럴파크역이 도보 12~13분 거리에 있어 교통 및 학군 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 주변에 공원 및 쇼핑 시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.
• 규제 전망: 7점 — 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 도시 미관 향상 및 장기적 가치 상승을 기대할 수 있는 고시가 있으나, 미분양 세대 증가 추세와 향후 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.
• 인구 현황: 9점 — 송도4동 인구는 2022년 10월 26,804명에서 2026년 4월 55,733명으로 대규모 인구 유입이 있었으며, 연수구 전체 인구 또한 최근 12개월간 꾸준히 증가하여 실거주 수요가 풍부합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진) — 사진 자료가 제공되지 않아 분석 불가
• 건물 노후도(대장): 9점 — 2023년 4월 10일 준공되어 건물 나이가 3년으로 매우 신축에 해당합니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음
• nearbySales: 5점
• tradeVolume: 5점
• amenities: 3점
• population: 9점
• buildingAgeRegister: 9점
• landRegulation
• landShape

가격 타당성 검증

제시된 매매가 11억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 9,620만 원 ~ 최고 9억 9,620만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 매물의 특이사항(초품아, 바닥 매트시공, 중문 설치, 집주인 거주 관리 등)과 신축 프리미엄, 그리고 지역 내 인구 증가 추세가 반영된 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼 상단에 위치하는 만큼 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지인 더샵송도센터니얼의 8층, 75.92㎡ 아파트가 2026년 5월 8억 9,000만 원에 거래된 건입니다. 전용면적 기준 평당가는 3,875만 원/평으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지라는 점에서 유사도가 높으나, 면적(84.98㎡ vs 75.92㎡) 및 층구간(5층 vs 8층) 차이로 인해 각각 10점의 감점이 적용되었습니다. 이 보정 과정을 거쳐 대상 매물에 대입 시 9억 9,620만 원의 가치로 환산되었습니다.

심층 분석

더샵송도센터니얼은 신축 아파트로 우수한 입지(초품아, 준역세권), 풍부한 생활 편의시설, 그리고 지속적인 인구 유입으로 인한 견고한 실거주 수요를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 현재 제시 가격이 비교사례 대입 스펙트럼 상단에 위치하며, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 상승 제한 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

준공연도 2023년으로 건물 나이가 3년인 신축 아파트이므로, 재건축 연한(30년)까지는 27년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 현 시점에서는 고려 대상이 아닙니다.

인천 연수구는 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 인구가 꾸준히 유입되는 지역으로, 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다. 특히 송도동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하며 선호도가 높은 지역입니다. 그러나 단기적으로는 미분양 증가와 대규모 신규 공급 물량으로 인해 시장에 공급 부담이 존재하며, 이는 가격 상승 속도를 조절할 수 있습니다. '연수 정치권, 교통망 확충' 등의 뉴스는 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 동·호수 배치 및 향(남서향)에 따른 일조량과 조망권 현장 확인이 필요합니다.
• 5층 매물인 만큼 저층부 소음(단지 내외 소음, 주차장 소음 등) 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 세대당 1.41대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 특정 시간대 주차 스트레스 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
• 관리비 내역(특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 불필요한 지출이 없는지 검토해야 합니다.
• 초품아 단지인 만큼 주변 학군 환경 및 통학 안전성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
• 바닥 매트시공, 중문 설치 등 특이사항의 실제 시공 상태 및 품질을 확인해야 합니다.
• 집주인 거주 관리 여부와 관련하여 내부 시설물(싱크대, 욕실, 붙박이장 등)의 노후도 및 유지보수 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

최종 판정

보류