강원특별자치도 평창군 진부면 마평리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17098

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역의 '전'으로, 용도지역 자체의 개발 잠재력은 있으나 맹지라는 치명적인 단점으로 인해 건축행위 및 활용에 제약이 큽니다. 서버에서 산출된 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용되어 추정 토지가가 낮게 책정되었으며, 이는 매물의 현실적인 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 마평리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 검증에 한계가 있으며, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 2점 — 나대지 상태로 신축 가능성은 있으나, 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 개발 활용도가 매우 낮습니다. 용도지역상 계획관리지역이나 도로 접면이 없어 잠재력 발휘가 어렵습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.83x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.43% — 추세 가산 중립.
시장 활성도: 3점 — 마평리 지역은 36개월간 동일 유형 토지 거래가 4건으로 활성화되지 않은 상태입니다. 인근 법정동 대비 거래량이 적어 시장 검증이 어렵습니다.
교통 접근성: 3점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 맹지 특성상 차량 접근성도 매우 제한적입니다.
주변 공급 현황: 6점 — 인근에 평창장평 고령자복지주택 68세대의 분양 예정 물량이 존재하나, 대상 토지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 맹지로 건축행위가 제한적이며, 영농여건불리농지 규제가 적용됩니다. 주변 개발 호재는 존재하나, 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.
거래량: 5점 — 마평리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 4건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 29.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 1건 (영농여건불리농지)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 1억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,664만 원 대비 약 17% 낮은 수준입니다. 이는 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용된 결과이며, 이러한 패널티를 고려하면 제시가는 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다. 그러나 마평리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵고, 투자 시 주의가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 평창군 진부면 마평리 7**번지 토지입니다. 2026년 2월에 5738㎡가 2억 8,930만 원에 거래되었으며, 용도지역과 지목이 대상 토지와 동일한 계획관리지역 '전'입니다. 보정 전 평당가는 17만 원, 보정 후 평당가는 18만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 토지와 유사도 81점으로 높은 편이나, 대상 토지의 맹지 특성으로 인한 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용되어 최종 추정가 산정 시 큰 영향을 미쳤습니다.

심층 분석

거시경제 지표상 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 평창군 지역 미분양은 239세대로 10년 중앙 대비 높은 수준이며, 이는 지역 공급 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 토지는 맹지 특성으로 인해 개발 후 수익성 확보에 큰 어려움이 예상됩니다.

대상 토지는 맹지라는 결정적인 물리적 하자를 가지고 있어 건축법상 건축이 불가능하거나 매우 제한적입니다. 토지 형상이 부정형이고 완경사 지형이므로 개발 시 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 영농여건불리농지 규제 또한 개발 행위에 제약으로 작용합니다.

향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있습니다. 평창장평 고령자복지주택 68세대 분양 예정 등 인근 공급 물량이 존재하며, 강원특별자치도의 지역 활성화 및 그린바이오 관련 호재 뉴스가 있으나, 대상 토지의 맹지 특성상 직접적인 시세 상승 동력으로 작용하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인원 및 평창군 도시계획조례를 통해 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 그리고 맹지 상태에서의 건축 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유주와의 도로 사용 협의 또는 매입 가능성을 면밀히 검토하고, 관련 비용을 추산해야 합니다.
지하 매설물(상수도, 하수도, 전기, 통신 등) 유무 및 인입 가능성을 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
영농여건불리농지 규제로 인한 농지 전용 허가 절차 및 소요 기간, 비용 등을 사전에 파악하여 개발 계획에 반영해야 합니다.
완경사 지형으로 인한 토목 공사 난이도 및 비용, 그리고 배수 문제 발생 가능성을 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류