매물 유형: 토지
분석 번호: 17090
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 충청남도 서산시 운산면 상성리에 위치한 계획관리지역 '답'으로, 1414.1㎡(427.8평)의 면적을 가집니다. 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가는 4,666만 원으로, 제시가 4,300만 원과 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 해당 법정동인 상성리는 시장 활성도가 높지 않아 가격 판정이 유보되며, 제시가에 대한 시장 검증이 어렵습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하나, 대상 토지에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다.
제시가 4,300만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,666만 원과 비교 시 유사한 수준입니다. 다만, 대상 법정동인 상성리의 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 시장 검증이 어려운 점을 고려해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 제공되지 않습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다. 이 배율은 44210·M3·답 유형의 102건 중 유사도 필터링을 거친 59건의 데이터를 기반으로 합니다.
충남 서산시는 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락하는 추세입니다. 그러나 인근에 '서산 센트럴 아이파크', '서산휴리움레이크파크' 등 총 588세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하며, 다수의 산업단지 개발 및 지구단위계획 변경 고시가 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히 '웅소성지구 산업유통형 지구단위계획', '성연일반산업단지 조성사업', '현대대죽 일반산업단지계획 변경' 등은 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여할 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 호재들은 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 토지가 직접적인 개발 압력권에 속하는지는 추가적인 분석이 필요합니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있으나, 통화량(M2)이 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다.
사진 정보가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 지목이 '답'이므로 농지 전용 허가 등 개발 행위 시 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따를 수 있으며, 이는 개발 리스크로 작용할 수 있습니다. 도로 접면이 세로한면(가)이므로 건축 시 도로 확보 및 진입로 문제 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
충남 서산시의 인구는 소폭 감소하고 있으나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 수준으로, 주택 시장의 안정성을 보여줍니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 지구단위계획 변경 고시가 있어 장기적인 개발 잠재력은 존재합니다. 특히 서산시의 관광 및 투자유치 정책특별보좌관 재위촉 소식은 지역 경제 활성화에 대한 시의 노력을 보여주며, 이는 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 대상 법정동인 상성리의 시장 활성도가 낮고, 토지 거래 필지수가 하락 추세인 점은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 서산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 대상 법정동의 시장 활성도가 낮고, 반경 내 실거래 빈도가 높지 않아 단기적인 급격한 시세 변동보다는 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
보류