대구광역시 달성군 논공읍 금포리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17054

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 토지는 대구 달성군 논공읍 금포리에 위치한 제2종일반주거지역의 노후 단독주택 부지입니다. 인근에 대구산업선 철도건설사업 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 금포리 지역의 토지 거래 활성도가 높지 않아 시장 검증이 어렵고, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 적정 수준으로 보입니다. 매수 전 현장 확인을 통해 도로 접면 및 건축 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.92x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.38% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 용적률 250%의 법정 상한을 가지며, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 인근에 대구산업선 철도건설사업 등 다수의 개발 호재가 존재하나, 용도변경 사례는 드문 편입니다. 규제는 존재하나 개발 호재로 인한 가치 상승 여지가 있습니다.
• 거래량: 5점 — 금포리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 7건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 8.7%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (중점경관관리구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 5,329만 원과 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 금포리 지역의 토지 거래 활성도가 높지 않아 시장 검증에 어려움이 있으므로, 가격 타당성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 1.88배를 적용하여 대상 토지의 가치를 추정했습니다.

심층 분석

대구 달성군 지역은 최근 6개월간 지가변동률이 보합세를 보였으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 수준을 유지하고 있으며, 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 대출금리와 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 인근에 대구국가산단(A7-1)행복주택 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다.

대상 건물은 1955년에 준공된 71년 경과된 노후 건물로, 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제 건축물 현황과의 불일치 여부 확인이 필요합니다. 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서 리스크가 있습니다.

대구 달성군은 '대구·경북 통합', '대구산업선 철도건설사업' 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 달빛철도(대구광주선) 계획이 914m 거리에 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 현재 노후 주택이 위치하여 재건축을 통한 개발 이익 실현 가능성이 높습니다. 다만, 지역 인구는 소폭 감소 추세이며, 금리 및 건설공사비 상승은 개발 사업 추진에 부담으로 작용할 수 있습니다. 신규 공급 물량의 영향도 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

• 도로 접면 상태: '세로한면(가)'로 명시되었으나, 실제 도로 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 달성군청 건축과에 확인해야 합니다.
• 지하 매설물 여부: 토지 내 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 상태를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 건축물대장 미등록 정보: 준공일이 'NaN년'으로 표기되어 있으므로, 실제 준공일 및 건축물 현황을 재확인하여 건축물 철거 또는 리모델링 계획에 반영해야 합니다.
• 토지이용계획 규제 세부 확인: 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 대한 구체적인 건축 제한 사항을 달성군청에 문의하여 개발 계획에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
• 등기부등본 확인: 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.

최종 판정

보류