경상남도 통영시 사량면 돈지리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17049

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 보전관리지역 내 맹지이며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정 유보가 필요합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 1,373만 원으로 제시가 1,100만 원과 비교 시 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 시장 검증이 어렵습니다. 인근 개발 호재는 존재하나 대상지와의 직접적인 영향은 제한적이며, 낮은 거래 활성도와 맹지라는 특성을 고려할 때 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.80x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.51% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 보전관리지역에 속하며 맹지로 개발 잠재력이 제한적입니다. 인근 용도변경 사례가 드물어 지역 전반의 상업화 전망은 낮습니다. 다만, 통영시 내 다양한 개발 사업 고시가 확인되나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 규제 완화나 개발 호재로 인한 급격한 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
• 거래량: 5점 — 돈지리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 6건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 19.9%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용한 추정 토지가는 1,373만 원입니다. 사용자 제시 매매가 1,100만 원은 추정 토지가 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 판정 유보가 필요하며, 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 대입 스펙트럼은 산출되지 않았습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적 및 용도지역 보정은 없으며, 도로 조건이 맹지임에도 불구하고 비교 사례와 유사하여 도로 보정 또한 적용되지 않았습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인으로 작용합니다. 건설공사비 지수 또한 10년 중앙 대비 높아 원가 부담이 존재합니다. 통영시의 미분양 현황은 168세대로 감소 추세에 있으나, 해당 읍면동의 인구는 정체 상태입니다. 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익성을 기대하기는 어렵습니다.

대상 토지는 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있어 개발 활용도가 매우 낮습니다. 이는 토지 가치에 상당한 감점 요인으로 작용하며, 향후 매각 시에도 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 지목이 '전'이므로 농지전용허가 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

통영시 사량면 돈지리의 시장 활성도가 낮고, 맹지라는 특성상 개발 잠재력이 제한적입니다. 인근에 다양한 개발 호재 고시가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 다만, 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 제시가보다 높아 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지역 내 토지거래 필지수 상승 추세와 이용상황별 지가지수 상승을 고려할 때, 보합 또는 제한적인 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 정확한 경계 및 현황 도로 유무를 지적도 및 현장 측량을 통해 반드시 확인해야 합니다.
• 맹지 상태에서 건축 허가를 위한 도로 확보 방안(사도 개설, 인접 토지 사용 승낙 등)과 이에 소요되는 비용 및 법적 절차를 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
• 보전관리지역 내 건축 가능한 용도 및 건폐율, 용적률을 통영시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 정확히 확인해야 합니다.
• 토지 내 지하 매설물(상하수도, 통신선 등) 유무 및 상태를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인하고, 개발행위허가 이력을 조회하여 과거 개발 시도 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류