대구광역시 군위군 삼국유사면 석산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17042

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 대구광역시 군위군 삼국유사면 석산리에 위치한 보전관리지역의 맹지 토지입니다. 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 추정 토지가 5,715만 원과 비교할 때, 제시가 5,200만 원은 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 판정에 유보적인 관점이 필요하며, 맹지라는 특성상 개발 활용도가 극히 제한적이라는 점을 고려해야 합니다. 대구경북신공항 관련 교통망 확충 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 3점 — 맹지이며 보전관리지역으로 지정되어 있어 현재 건축 행위가 어렵습니다. 주변 개발 호재가 있으나 직접적인 개발 이익으로 연결되기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.91x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.78% — 추세 가산 중립.
시장 활성도: 4점 — 해당 법정동(석산리)은 토지 거래가 활성화되지 않은 지역으로, 유사 유형 거래 건수가 7건에 불과하여 시장 검증이 어렵습니다. 이는 가격 판단의 불확실성을 높이는 요인입니다.
교통 접근성: 3점 — 맹지이며 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성이 매우 낮습니다. 도로 개설 등 지역 개발 계획이 있으나, 현재 시점에서는 접근성이 취약합니다.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 보전관리지역 및 맹지 특성으로 개발 제한이 크지만, 대구경북신공항 관련 교통망 확충 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 변화 가능성이 있습니다.
거래량: 5점 — 석산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 7건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 40.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 6곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 1건 (가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시가 5,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5,715만 원 대비 약 9.0% 낮은 수준입니다. 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 점을 감안하면 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다. 다만, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 판정에 유보적인 관점이 필요하며, 맹지라는 특성상 개발 활용도가 극히 제한적이라는 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 99점을 기록한 '군위군 삼국유사면 석산리 8**' 토지입니다. 2025년 7월에 5,500만 원에 거래되었으며, 면적 2758㎡, 용도지역 보전관리지역, 지목 전으로 대상지와 매우 유사합니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 6,167만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로, 유사 필지 선정으로 인한 보정 불필요 및 역세권 외 지역, 호재 프리미엄 미적용 등의 근거를 가집니다.

심층 분석

대상 토지는 보전관리지역 내 맹지라는 점에서 단기적인 투자 가치나 수익성은 제한적입니다. 그러나 대구경북신공항 건설 및 관련 교통망 확충 계획은 장기적으로 군위군 전체의 개발 압력을 높일 수 있는 긍정적인 요인입니다. 특히, 대구광역시 편입 이후 지역 개발에 대한 기대감이 높아지고 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력은 존재합니다. 다만, 맹지 특성상 개발을 위한 추가적인 비용과 노력이 필요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

가장 큰 물리적 하자는 맹지라는 점입니다. 이는 토지의 활용도를 극히 제한하며, 건축 허가를 받기 위해서는 도로 확보가 필수적입니다. 또한, 보전관리지역이라는 용도지역은 개발 행위에 대한 엄격한 규제를 수반합니다. 부정형의 토지 형상과 완경사 지형도 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 군위군 전체의 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 대상 법정동의 시장 활성도가 낮고 맹지라는 특수성으로 인해 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 대구경북신공항 관련 교통망 확충 및 지구단위계획 수립 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 제공합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

맹지 탈출을 위한 인접 토지 매입 또는 사용 승낙 가능성 및 비용을 지자체 및 인접 토지 소유주와 확인해야 합니다.
보전관리지역 내 건축 행위 가능 여부 및 허용되는 건축물의 종류, 건폐율, 용적률을 군위군청 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률 및 건폐율, 기타 규제 사항(가축사육제한구역 등)을 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
주변 개발 호재(대구경북신공항 관련 교통망 확충 등)가 대상 토지에 미칠 구체적인 영향과 개발 계획의 진행 상황을 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류