경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17031

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역 내 답으로 개발 행위에 제약이 따르지만, 정방형의 평지 지형으로 잠재적 활용 가치는 존재합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되나, 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가보다 높은 수준으로 나타났습니다. 창원시의 방산 AI 데이터센터 유치 등 인근 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 미분양 현황 및 대출금리 상승은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.50x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 제약이 있으나, 인근 창원국가산업단지 및 덕산일반산업단지 관련 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 있습니다.
거래량: 5점 — 죽동리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 6건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 60.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '농림지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 3건 (배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시 매매가 8,900만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 7,827만 원 대비 낮은 수준입니다. 또한, 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 1,893만 원 ~ 최고 2억 6,030만 원)과 비교했을 때도 현저히 낮은 가격으로, 가격적 메리트가 상당한 것으로 보입니다. 다만, 죽동리의 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보되며, 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 5건은 유사도 점수 77~94점으로 신뢰도가 높은 편입니다. #1 사례(유사도 77점)는 710m 거리에 위치한 농림지역 답으로, 2025년 6월 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 1,893만 원으로 환산됩니다. #4 사례(유사도 94점)는 1567m 거리에 위치한 농림지역 답으로, 2025년 5월 1억 5,500만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 2억 6,030만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 대상지와 유사한 용도지역 및 지목을 가지고 있으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동은 크지 않습니다.

심층 분석

창원시 의창구의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합 또는 하락 추세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 감소하고 있어 단기적인 투자 수익성은 제한적일 수 있습니다. 그러나 창원국가산단 및 덕산일반산업단지 관련 개발 호재와 방산 AI 데이터센터 유치 등 지역 경제 활성화 요인이 존재하여 장기적인 관점에서는 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 동일수급권 추정가 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 충분합니다.

대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 가장 큰 물리적 하자이자 리스크입니다. 또한, 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어 건축 인허가 시 도로 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 지목이 '답'이므로 형질 변경에 대한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 또는 하락 가능성이 높습니다. 지역 지가지수 및 토지 거래 필지수가 하락 추세에 있으며, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 전반적인 부동산 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 창원시의 방산 AI 데이터센터 유치 등 첨단 산업 육성 정책은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있는데, 실제 건축 허가가 가능한 도로 폭 및 접면 조건을 충족하는지 창원시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위 시 용도지역 변경 가능성 및 절차, 소요 기간에 대해 창원시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 소유권 외 권리(가압류, 가처분, 근저당 등) 설정 여부를 확인하고, 해당 권리들이 매매 시 말소되는지 여부를 명확히 해야 합니다.
지하 매설물(상하수도관, 가스관, 통신선 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
인근 개발 호재(방산 AI 데이터센터 등)가 대상 토지에 미칠 구체적인 영향과 개발 계획에 포함될 가능성 여부를 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수