매물 유형: 토지
분석 번호: 17019
종합 리스크 점수: 64점
본 매물은 생산녹지지역 내 '답'으로 개발 잠재력에 제한이 있으나, 인근 지역에 농생명 융복합산업 클러스터 조성 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 진행 중입니다. 다만, 석양리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정은 유보됩니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 수준으로 보이나, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2,144만 원과 유사한 수준입니다. 다만, 석양리 지역의 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정은 유보됩니다. 단일 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 1,503만 원과 최고 1,503만 원을 고려할 때, 제시가는 비교사례 대입가치보다 다소 높은 수준으로 보입니다. 이는 시장 검증이 어렵다는 점을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 예산군 예산읍 발연리 4**에 위치한 생산녹지지역 '답'입니다. 2026년 5월에 2,300만 원에 거래되었으며, 면적은 588㎡입니다. 대상지(381㎡)보다 면적이 커 면적 보정 계수 1.026이 적용되어 대상지 면적 기준 환산 총액은 1,503만 원입니다. 용도지역 및 도로조건이 동일하여 별도의 보정은 없었으며, 시점 보정 계수는 1.000입니다. 유사도 점수는 98점으로 높은 편이나, 단일 사례인 점을 감안해야 합니다.
충청남도 예산군의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 지역 미분양 현황은 소폭 감소하는 추세이나, 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 원가 부담이 존재합니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 또한 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 석양리 지역의 시장 활성도가 낮아 투자 가치 판단에 신중해야 합니다.
대상 토지는 지목이 '답'으로, 농지전용 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 생산녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 행위에 제약이 있어, 투자 목적에 따라 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자는 판단할 수 없습니다.
예산군 일대에는 내포 농생명 융복합산업 클러스터 조성, 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 진행 중입니다. 이러한 호재들은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 대상지가 직접적인 개발 사업 구역에 포함되어 있지 않으며, 석양리 지역의 토지 거래 활성도가 낮은 점은 단기적인 시세 상승을 기대하기 어렵게 합니다. 장기적인 관점에서 개발 호재의 파급 효과를 지켜볼 필요가 있습니다.
보류