매물 유형: 토지
분석 번호: 17015
종합 리스크 점수: 49점
대상 토지는 양산시 북부동 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가진 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 양산도시철도 및 동남권순환 광역철도 계획 등 교통 호재가 간접적으로 영향을 미 미칠 수 있으나, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 높지 않아 시장 검증이 어려운 점이 있습니다. 제시 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 현저히 낮은 수준으로 보이나, 이는 사용자 제시 면적(7㎡)과 서버 데이터 면적(6232㎡) 간의 큰 차이로 인한 것으로 판단됩니다. 실제 거래 면적 확인 및 주변 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
사용자 제시 매매가 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 216억 3,248만 원과 현저한 차이를 보입니다. 이는 사용자 제시 면적 7㎡와 서버 데이터 면적 6232㎡ 간의 큰 불일치에서 비롯된 것으로 판단됩니다. 북부동은 토지 거래가 활성화되지 않아 시장 검증이 어려우며, 제시 가격의 타당성 판정은 유보됩니다. 정확한 면적 확인이 필수적입니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 대입 스펙트럼은 생성되지 않았습니다. 대신 공시지가 배율법을 통해 추정가가 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로 조건 등은 비교사례와 유사한 것으로 간주되어 보정 계수가 1.000으로 적용되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.
경상남도 양산시의 지가지수는 보합세를 보이며, 지역별 지가변동률도 소폭 상승하고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세로, 토지 시장의 활성화 가능성을 시사합니다. 미분양 현황은 감소 추세로 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 양산 자이파크팰리체 등 인근 신규 주택 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.
대상 건물은 준공일 1988년 11월 1일로 38년 경과되어 물리적 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제 건축 현황과 불일치할 가능성이 있으며, 이는 현장 확인 및 건축물대장 정정 여부 확인이 필요합니다. 내진설계가 미적용된 건물로, 향후 재건축 또는 대수선 시 관련 규제 준수가 필요합니다.
대상 토지는 일반상업지역에 위치하며 중로각지에 접해 있어 개발 잠재력이 높습니다. 양산도시철도(360m) 및 동남권순환 광역철도(896m) 계획은 장기적인 관점에서 교통 접근성 향상 및 유동인구 증가에 기여할 수 있는 긍정적인 호재입니다. 다만, 이들 철도 사업은 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 인근에 '양산 자이파크팰리체' 842세대의 신규 분양 예정 물량이 있어 향후 주거 및 상업 시설 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 북부동의 토지 거래 활성도는 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우나, 장기적인 개발 호재와 용도지역의 강점을 고려할 때 미래 가치는 높다고 판단됩니다.
보류