매물 유형: 토지
분석 번호: 16988
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 수원시 권선구 입북동에 위치한 개발제한구역 내 '답' 지목의 토지로, 규제 리스크가 존재합니다. 주변 지역에 서수원 첨단산업 거점 추진 등 개발 호재가 있으나, 해당 토지의 직접적인 개발 가능성은 낮습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가보다 높게 산출되었으나, 개발제한구역이라는 특성을 고려할 때 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 입북동은 토지 거래량이 활성화되고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 잠재 가치를 평가해야 합니다.
제시 매매가 14억 7,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 23억 3,939만 원 대비 약 8억 6,339만 원 낮은 수준입니다. 이는 개발제한구역이라는 규제 요인이 반영된 것으로 보이며, 추정가 대비 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다. 다만, 입북동의 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판단되므로, 가격 판정은 유보하며 추가적인 시장 검증이 필요합니다.
유효한 개별 비교사례 데이터가 제공되지 않아 각 사례의 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 서버에서 산출된 동일수급권 median 배율 2.90배는 대상 토지와 유사한 조건의 실거래 데이터를 기반으로 보정된 값입니다. 면적, 용도, 도로, 시점 보정 계수가 모두 1.000으로 적용된 것은 비교 사례들이 대상 토지와 유사한 특성을 가지고 있음을 의미합니다.
대상 토지는 개발제한구역 내 '답' 지목으로, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 내 장기적인 개발 호재가 존재하며, 이는 향후 규제 완화 또는 용도변경 가능성을 열어둘 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 낮은 수준으로, 장기적인 관점에서 저평가 메리트를 가질 수 있습니다. 다만, 개발제한구역 해제 및 용도변경은 정책적 결정에 크게 좌우되므로, 관련 정책 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필수적입니다.
대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제에 묶여 있어, 개발 행위에 대한 제약이 가장 큰 물리적 하자이자 리스크입니다. 지목이 '답'이므로 농지법에 따른 제약도 따릅니다. 토지 형상이 세로장방형인 점은 개발 효율성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다. 도로접면이 '세로한면(가)'로 되어 있으나, 실제 건축 허가 가능 여부는 현장 확인 및 지자체 문의를 통해 명확히 해야 합니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 수원시 권선구의 지가지수 및 토지거래 필지수 동향이 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 입북동 자체의 거래 활성도는 보통 수준입니다. 인근에 신분당선 호매실연장, GTX-C 등 교통 인프라 확충 계획과 수원당수 공공주택지구 등 개발 사업이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 개발 기대감이 존재합니다. 그러나 개발제한구역이라는 규제 특성상 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려우며, 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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