경기도 가평군 가평읍 개곡리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 16987

종합 리스크 점수: 61점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재된 다중 필지 토지로, 넓은 면적과 나대지 상태로 개발 잠재력이 높습니다. 가평역세권 개발 및 도로 개설 등의 호재가 긍정적이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판단에 신중해야 합니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 낮은 수준으로 보이나, 용도지역 혼재에 따른 개발 리스크와 시장 검증의 어려움을 고려하여 접근해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 인근에 야영장시설, 단독주택, 제2종근린생활시설 등의 인허가 이력이 있어 개발 수요가 꾸준합니다. 다만, 용도지역 혼재로 인한 개발 계획 수립 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.
가격 타당성: 6점 — 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 대비 제시가가 낮은 수준으로 보이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 추가적인 현장 확인 및 전문가 검토가 필요합니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 다만, 가평도시계획도로 중로3-28호선 개설공사 등 도로 개설 호재가 있어 향후 접근성이 개선될 여지가 있습니다.
주변 환경: 6점 — 가평역세권 개발, 행현리 복합용지 개발 등 인근 개발 사업이 다수 진행 중이며, 자라섬 수자인 리버페스타, 청평 수자인 더퍼스트 등 신규 주택 공급 예정 물량도 있어 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미 줄 것으로 예상됩니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.61x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.3% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있어 일괄 개발 시 용도지역별 제약사항을 고려해야 합니다. 가평역세권 개발 및 도로 개설 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하나, 반도체 수도권 배제 등 광역적 규제 리스크도 상존합니다.
거래량: 5점 — 개곡리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 8건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.7% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 39.2%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (자연보전권역, 영농여건불리농지)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 2,660만 원 대비 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 개곡리 법정동의 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 적정성 판단에 유보적인 입장을 취해야 합니다. 인근 지역의 개발 호재와 대규모 면적을 고려할 때 잠재적 가치는 있으나, 시장 검증이 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용하여 추정 가격을 산출하였으며, 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다.

심층 분석

가평군 지역의 지가지수는 전반적으로 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 토지 시장의 거래 활성도는 개선되고 있습니다. M2 통화량이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 개발 원가 및 매수 부담이 존재합니다. 또한, 가평군 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 다만, GTX-B 노선 연장 등 교통 호재와 가평역세권 개발, 행현리 복합용지 개발 등 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 투자 가치 상승 여지가 있습니다.

토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다. 또한, 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있어 용도지역별 건축 제한이 상이하므로, 통합 개발 시 법적 검토가 필수적입니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 용도지역별 지가지수 하락세와 지역별 지가변동률 보합세가 혼재되어 있어 급격한 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 가평역세권 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

다중 필지의 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역) 혼재에 따른 가평군 도시계획조례상 실제 건폐율 및 용적률을 확인하여 일괄 개발 가능 여부 및 건축 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
대상 토지가 접한 도로의 실제 폭, 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 가평군청 건축과를 통해 반드시 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등)의 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 공사 난이도를 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크를 확인하고, 필요 시 전문가의 자문을 받아야 합니다.
인근에 진행 중인 가평역세권 개발, 도로 개설 등 개발 호재가 대상 토지에 미치는 구체적인 영향과 진행 상황을 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
영농여건불리농지 포함 여부에 따른 개발 행위 제한 사항 및 해제 가능성을 가평군 농정과에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류