매물 유형: 토지
분석 번호: 16985
종합 리스크 점수: 77점
본 매물은 수원시 권선구 권선동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 정방형의 평지 지형과 소로한면의 도로 접면을 갖추고 있어 개발 활용도가 보통 수준입니다. 인근 세류역(1호선)과의 접근성이 준역세권에 해당하며, 수원시의 첨단산업 유치 및 탑동 이노베이션밸리 개발 등 지역 호재가 잠재적 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술) 및 상대보호구역 등 개발 제약 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 시장 활성도는 보통 수준으로 판단되나, 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 수준인 점은 긍정적입니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6억 7,744만 원과 유사한 수준입니다. 또한, 선별된 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7억 9,813만 원 ~ 최고 8억 891만 원)과 비교했을 때 제시가가 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 권선동의 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판단되므로, 제시가는 시장에서 충분히 검증될 수 있는 수준으로 보입니다.
선별된 비교사례 2건은 대상지와 유사도 90점 및 81점을 기록했습니다. #1 사례는 권선동 1***번지, 251.9㎡ 토지로 2025년 7월 8억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 9,813만 원입니다. #2 사례는 권선동 1***번지, 231.4㎡ 토지로 2024년 2월 8억 7,213만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 891만 원입니다. 두 사례 모두 제1종일반주거지역 '대' 지목으로 대상지와 유사성이 높습니다. 대상지는 세류역 1호선 706m 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄 2%가 가산되었습니다.
수원시의 지가지수는 용도지역별로 하락세를 보였으나, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 원가 부담이 있을 수 있습니다. 수원시 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 수준으로 주택 시장의 공급 부담은 제한적입니다. 권선동은 지역 내 거래 활성도 4위로 환금성이 보통 수준이며, 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 경계, 지반 상태, 인접 필지와의 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 비행안전제5구역(전술)과 같은 규제는 건축물의 높이 제한 등 개발에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.
수원시 권선구는 첨단산업 유치 협력 및 탑동 이노베이션밸리 준공 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. GTX-C 연장 남부노선(513m)과 오산~용인고속도로(59m) 등 교통 인프라 개선 계획도 긍정적인 요인입니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 다만, 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 규제 요인과 개발 호재를 종합적으로 고려할 때, 중장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다.
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매수 보류