매물 유형: 토지
분석 번호: 16984
종합 리스크 점수: 74점
대상 토지는 양산시 물금읍 가촌리에 위치한 제1종일반주거지역의 대지로, 평지에 세로장방형의 토지 형상을 가지고 있으며 소로에 한 면이 접해 있습니다. 인근에 동남권순환 광역철도 계획이 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대되나, 현재 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보됩니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시, 제시가는 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 주변에 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
대상 토지의 제시가 3억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 3,074만 원 대비 약 1억 원 가량 낮은 수준입니다. 또한, 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 1,063만 원 ~ 최고 3억 3,444만 원) 범위 내에 위치하여 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 그러나 가촌리 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보되며, 제시가에 대한 시장 검증이 추가적으로 필요합니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 양산시 물금읍 가촌리 내에 위치하며 대상지로부터 약 519m~522m 거리에 있습니다. #1 사례는 2026년 6월에 거래된 제2종일반주거지역의 대지로, 보정 후 대입 총액은 3억 3,444만 원입니다. #2 사례는 2025년 10월에 거래된 제2종일반주거지역의 대지로, 보정 후 대입 총액은 3억 1,063만 원입니다. 두 사례 모두 대상지보다 용도지역 등급이 높아 하향 보정이 적용되었습니다.
양산시 물금읍 가촌리 일대는 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 동남권순환 광역철도 계획이 있어 장기적인 교통 호재가 기대되지만, 현재는 계획 단계로 불확실성이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세이나, 양산 자이파크팰리체 등 인근에 842세대의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 주택 시장 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 개발 원가 부담이 존재합니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로, 물리적인 하자는 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따를 수 있습니다. 소로한면 접도 조건으로 인해 건축 시 진출입 및 도로 폭에 대한 현장 확인이 필수적입니다.
양산시 물금읍의 인구는 최근 1년간 소폭 증가하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 토지 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 동남권순환 광역철도 계획은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 현재는 계획 단계로 개통 시점의 불확실성이 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로, 장기적인 관점에서 개발 계획 및 시장 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류